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Aktuelle Bauzinsen 2025
Im August 2025 liegt die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland je nach Laufzeit, Bank und Bonität unterschiedlich hoch. Für eine 10-jährige Zinsbindung bewegen sich die effektiven Zinssätze aktuell zwischen 3,2 und 3,9 %. Bei 5-jährigen Zinsbindungen sind es etwa 2,9 bis 3,3 %, während 15-jährige Zinsbindungen mit rund 3,4 bis 4,0 % etwas teurer sind.
Wenn man zurückblickt, sieht man, dass die Höhe der Bauzinsen im Herbst 2023 zeitweise über 4,5 % lagen – der höchste Stand seit 2011. 2024 sind die Zinsen dann leicht gesunken und pendelten sich bei circa 3,5 % ein. Nachdem die EZB in den Jahren 2022 und 2023 die Zinsen mehrmals erhöht hatte, wurden sie seit Mitte 2024 mehrfach gesenkt. Dadurch ist die Immobilienfinanzierung aktuell etwas günstiger geworden. Allerdings sind die Zinsen noch deutlich höher als in den Jahren 2019 bis einschließlich 2021, als der Zinssatz (bei einer 10 Jahre Sollzinsbindung) teilweise unter 1 % lag.
Einflussfaktoren auf die Bauzinsen: EZB, Inflation und Pfandbriefe
Die Bauzinsen hängen an erster Stelle von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ab. Außerdem spielen Inflation und die Zinsen an den Kapitalmärkten eine große Rolle. Die EZB hat zum Beispiel nach einem Höchststand ihres Leitzinses von 4 % im September 2023 im Laufe des Jahres 2024 die Zinsen mehrmals gesenkt. Im Juli 2025 lag der Leitzins dann bei 2 %.
Für Baufinanzierungen sind vor allem 2 Dinge wichtig: Pfandbriefe und Staatsanleihen. Die Renditen dieser Papiere geben an, zu welchen Konditionen sich Banken Geld leihen können. Fallen die Kapitalmarktzinsen, sinken auch die Kosten für die Banken. Seit Frühjahr 2025 geben viele Banken diese niedrigeren Kosten schrittweise an Kreditnehmer:innen weiter. Deshalb sind Baukredite aktuell etwas günstiger – ein direkter Effekt von EZB-Entscheidungen und der gesunkenen Inflation.
Was Bundesanleihen und Pfandbriefe mit deinem Kredit zu tun haben
Bundesanleihen sind sozusagen das „Sicherheitsprodukt“ vom Staat, wenn der sich Geld leiht. Wenn die Nachfrage nach diesen Anleihen hoch ist, bleiben die Zinsen niedrig. Aber wenn die Leute erwarten, dass Geld teurer wird oder der Staat mehr Risiko hat, steigen die Zinsen. Pfandbriefe sind die Anleihen von Banken, mit extra Sicherheit durch Immobilien oder Grundstücke. Die Banken nutzen Pfandbriefe, um sich Geld zu holen, mit dem sie dann Baukredite vergeben. Die Zinsen bei Pfandbriefen richten sich stark nach den Bundesanleihen. Wenn die Zinsen bei den Bundesanleihen steigen, müssen auch die Pfandbriefe mehr Zinsen zahlen, und das wirkt sich direkt auf die Zinsen aus, die man bei seinem Baukredit bezahlt.
Kurz gesagt: Denk an Bundesanleihen als den Startpunkt für Zinsen, und Pfandbriefe sind die Verbindung zwischen dem Staat und den Banken. Steigen die Zinsen bei Bundesanleihen, werden Baukredite meistens teurer. Sinken diese, gibt’s günstigere Kredite.
Beispielrechnung: Monatsraten bei verschiedenen Bauzinsen
Um die Wirkung der Zinsen besser einschätzen zu können, hier eine Beispielrechnung für eine typische Baufinanzierung:
- Darlehenssumme: 300.000 €
- Zinsbindung: 10 Jahre
| Effektiver Jahreszins | Monatliche Rate (ca.) | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 2,9 % | 1.225 € | 238.000 € |
| 3,5 % | 1.375 € | 243.500 € |
| 4,0 % | 1.500 € | 247.000 € |
Fazit: Schon ein halbes Prozent Unterschied beim Bauzins macht mehrere hundert Euro pro Jahr aus und beeinflusst auch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung deutlich!
Einfacher Zinsrechner
Berechne Monatsrate, Restschuld und gezahlte Zinsen auf Basis deiner Angaben.
* Annuität auf Basis von Sollzins + Anfangstilgung (p.a.) / 12. Restschuld durch monatliche Fortschreibung inkl. optionaler Sondertilgung; ohne Abschluss-/Nebenkosten.
Entwicklung der Bauzinsen: Prognose für das zweite Halbjahr 2025
Expert:innen rechnen damit, dass die Bauzinsen im zweiten Halbjahr 2025 größtenteils stabil bleiben oder bei weiter unter Kontrolle gehaltener Inflation sogar leicht sinken könnten. Dabei gibt es drei typische Szenarien:
- Im Basis-Szenario pendeln sich die Zinsen zwischen 3,0 und 3,5 % ein.
- Im optimistischen Szenario könnten sie bei weiterhin sinkender Inflation knapp unter 3,0 % für 10-jährige Finanzierungen fallen.
- Im Risiko-Szenario, also wenn die Wirtschaft wieder anzieht oder die Inflation steigt, bleiben die Zinsen wahrscheinlich bei 3,5 bis 3,8 %.
Eine Rückkehr zu den extrem niedrigen „Billigzinsen“ von unter 2 %, wie wir sie vor 2022 hatten, ist auf absehbare Zeit allerdings nicht zu erwarten.
Bedeutung von Zinsbindung, Tilgung und Eigenkapital
Bei einer Baufinanzierung spielen drei Dinge eine wichtige Rolle, damit du am Ende gut planen kannst und die Kosten im Griff hast: die Zinsbindung, die Tilgung und das Eigenkapital.
Zinsbindung: Wer auf Sicherheit setzt und nicht riskieren will, dass die Zinsen in ein paar Jahren steigen, sollte eher eine lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren wählen. Das schützt vor bösen Überraschungen. Kürzere Zinsbindungen, also 5 bis 10 Jahre, sind zwar oft günstiger, aber du kannst später mit höheren Zinsen für deine Restschuld rechnen, wenn das Zinsniveau steigt.
Tilgung: Die Bank empfiehlt derzeit, mindestens 2 bis 3 % der Kreditsumme jährlich zurückzuzahlen. So bleibt die Restschuld überschaubar und du bist schneller schuldenfrei, auch wenn die Zinsen gerade etwas höher sind.
Eigenkapital: Je mehr du selbst in die Finanzierung steckst, desto besser für dich. Wer 20 bis 30 % Eigenkapital beim Immobilienkauf einbringt, bekommt meist bessere Konditionen. Wenig Eigenkapital, etwa 5 bis 10 %, führt größtenteils zu 0,3 bis 0,6 Prozentpunkten höheren Zinsen. Informiere dich hier außerdem über die Baufinanzierung ohne Eigenkapital!
Was ist mit den Anschlussfinanzierungen?
Viele, die 2015 eine Baufinanzierung mit einer 10-jährigen Zinsbindung abgeschlossen haben, stehen 2025 vor ihrer Anschlussfinanzierung. Damals konnten sie von sehr niedrigen Zinsen zwischen 1,0 und 1,5 % profitieren. Heute sieht das anders aus: Die Restschulden lassen sich kaum noch zu den gleichen günstigen Konditionen finanzieren, auch wenn die Bauzinsen 2025 wieder etwas gesunken sind.
Wenn deine Zinsbindung bald ausläuft, kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein. Damit sicherst du dir die aktuellen Zinssätze für die Zeit nach Ablauf deiner Zinsbindung – oft bis zu 5 Jahre im Voraus. Besonders praktisch, wenn die Zinsen gerade niedrig sind, du aber erst später deine Anschlussfinanzierung brauchst. So kannst du steigende Zinsen umgehen und planst deine Finanzierung langfristig entspannt.
Einfluss des Immobilienmarkts
Neben den Bauzinsen ist auch der Immobilienmarkt ein wichtiger Faktor für deine Finanzierung. In vielen ländlichen Regionen stagnieren die Preise oder sind seit 2023 leicht gefallen. In Metropolregionen wie Hamburg, Frankfurt oder München sind die Preise dagegen nur moderat zurückgegangen.
Die Kosten für deine Finanzierung hängen also nicht nur von Zinsen und deiner Bonität ab, sondern auch stark von der regionalen Marktlage. In ländlichen Gegenden sind Immobilien oft günstiger, während die Preise in Großstädten nur leicht gesunken sind. Auch die Nachfrage unterscheidet sich je nach Region, was sich auf die Konditionen und die Verfügbarkeit von Krediten auswirkt. Deshalb solltest du immer die Lage im Blick behalten, wenn du Baufinanzierungen vergleichst.
FAQ: Fragen und Antworten zum Thema Bauzinsen
Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen im August 2025?
Die Bauzinsen in Deutschland liegen im August 2025 je nach Laufzeit und Bonität bei etwa 2,9 bis 3,3 % für 5 Jahre Zinsbindung, zwischen 3,1 und 3,7 % für 10 Jahre sowie rund 3,4 bis 4,0 % für 15 Jahre Zinsbindung.
Wie haben sich die Bauzinsen in den letzten Jahren entwickelt?
Die Zinswende bei Baufinanzierungen setzte sich 2023 mit Spitzenwerten von über 4,5 % fort. Im Jahr 2024 kam es zu einer leichten Entspannung auf 3,5 bis 4,0 %. Aufgrund der Zinssenkungen der EZB und der gesunkenen Inflation wird 2025 eine weitere Entspannung erwartet. Das Niveau der Niedrigzinsjahre 2018 bis 2021 wird allerdings nicht mehr erreicht werden.
Welche Faktoren beeinflussen die Bauzinsen?
Wichtig sind die Geldpolitik der EZB, die Inflation sowie die Kapitalmarktzinsen, insbesondere die Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen. Seit 2025 geben Banken geringere Refinanzierungskosten teilweise an Kreditnehmer:innen weiter, was sich positiv auf die Bauzinsen auswirkt.
