Genossenschaftswohnung in Hamburg: Short Facts im Überblick
- Lebenslanges Wohnrecht: Bei einer Genossenschaft bist du kein:e normale:r Mieter:in, sondern Miteigentümer:in mit einem Dauernutzungsvertrag.
- Der „Fuß-in-die-Tür“-Trick: Sei anfangs bei Lage und Wohnungsgröße kompromissbereit – wer einmal Mitglied ist, wird bei der internen Vergabe von Traumwohnungen bevorzugt behandelt.
- Zugang über Wohnberechtigungsschein: Viele preiswerte Genossenschaftswohnungen sind öffentlich gefördert und erfordern einen Hamburger § 5-Schein.
Inhalte im Überblick
Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?
Wenn du in eine Genossenschaftswohnung ziehst, mietest du diese nicht im klassischen Sinne an. Du wirst Mitglied der Genossenschaft und erwirbst Geschäftsanteile. Das bedeutet, du bist quasi Miteigentümer:in des gesamten Wohnungsbestandes. Aus diesem Grund zahlst du monatlich formell auch keine „Miete“, sondern ein sogenanntes Nutzungsentgelt bzw. eine Nutzungsgebühr. Wohnungsbaugenossenschaften streben nicht nach Maximalgewinnen, sondern wirtschaften nachhaltig, um ihren Mitgliedern dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Überschüsse werden in die Instandhaltung, die energetische Sanierung oder in den Neubau reinvestiert.
Das Modell ist durch und durch demokratisch aufgebaut: Alle Mitglieder haben eine gleichberechtigte Stimme, unabhängig davon, wie viele Anteile sie besitzen. Auf einer Vertreterversammlung (oder Generalversammlung) können sie so aktiv über die Belange der Gemeinschaft mitbestimmen und Grundsatzentscheidungen treffen.
Ein weiterer enormer Vorteil: Da die Genossenschaften selbst als Bestandshalter fungieren und nicht mit Grundstücken spekulieren, bist du vor Eigenbedarfskündigungen sicher. Du erhältst einen sogenannten Dauernutzungsvertrag, der dir ein lebenslanges Wohnrecht garantiert, solange du dich an die Hausordnung hältst und deine Nutzungsgebühren zahlst.
Lohnt sich eine Genossenschaftswohnung in Hamburg finanziell?
Eine Genossenschaftswohnung kann sich finanziell lohnen, weil die Kostenstruktur anders ist als bei einer herkömmlichen Mietwohnung. Wer Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft werden möchte, muss zunächst Genossenschaftsanteile erwerben. Diese dienen als Eigenkapital der Genossenschaft und sind Voraussetzung für die Anmietung einer Wohnung.
Im Gegensatz zu einer klassischen Mietwohnung entfällt in der Regel die übliche Mietkaution. Auch eine Maklercourtage fällt normalerweise nicht an, da die Wohnungen direkt von der Genossenschaft vergeben werden. Stattdessen wird häufig eine einmalige Aufnahmegebühr erhoben, die je nach Genossenschaft unterschiedlich hoch ausfällt.
Die Anzahl und der Wert der Genossenschaftsanteile hängen von verschiedenen Faktoren ab, etwa von der Wohnungsgröße, dem Baujahr, der Ausstattung oder den Vorgaben der jeweiligen Genossenschaft. Je nach Wohnung kann der erforderliche Betrag von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro reichen. Der Vorteil: Die Anteile sind kein verlorenes Geld. Wenn du aus der Genossenschaft austrittst oder die Wohnung aufgibst, werden sie dir in der Regel – vorbehaltlich der Satzung und nach Ablauf der Kündigungsfrist – zurückgezahlt.
Realitätscheck: Welche Nachteile gibt es?
Trotz der vielen Vorteile solltest du einige Rahmenbedingungen und mögliche Nachteile kennen, um realistisch zu planen:
Fristen bei der Rückzahlung der Genossenschaftsanteile: Beim Auszug erhältst du deine Genossenschaftsanteile in der Regel nicht sofort zurück. Zunächst muss die Mitgliedschaft gekündigt werden. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus der Satzung der jeweiligen Genossenschaft und betragen häufig 1 bis 2 Jahre zum Ende eines Geschäftsjahres. Anschließend erfolgt die Auszahlung meist erst nach Feststellung des Jahresabschlusses. Je nach Genossenschaft kann es daher mehrere Monate bis über 2 Jahre dauern, bis das Auseinandersetzungsguthaben auf deinem Konto eingeht.
Erschwerte Aufnahme neuer Mitglieder: Aufgrund der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum haben viele Hamburger Wohnungsgenossenschaften ihre Wartelisten geschlossen oder nehmen neue Mitglieder nur auf, wenn gleichzeitig eine passende Wohnung vergeben wird. Wer Mitglied werden möchte, muss daher häufig Geduld mitbringen oder sich bei mehreren Genossenschaften bewerben.
Eigenkapital für die Genossenschaftsanteile erforderlich: Für den Bezug einer Genossenschaftswohnung müssen in der Regel Genossenschaftsanteile gezeichnet werden. Je nach Genossenschaft und Wohnung können dafür mehrere tausend Euro erforderlich sein. Zwar erhältst du dieses Geld beim Austritt grundsätzlich zurück, bis dahin ist das Kapital jedoch gebunden und steht dir nicht anderweitig zur Verfügung.
Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten: Da die Wohnung Eigentum der Genossenschaft bleibt, sind größere bauliche Veränderungen – etwa Wanddurchbrüche, Änderungen am Grundriss oder Eingriffe in die Haustechnik – genehmigungspflichtig und häufig nur eingeschränkt möglich. Kleinere Renovierungsarbeiten wie das Streichen von Wänden oder das Anbringen von Regalen sind dagegen in der Regel unproblematisch.
5 Tipps für deine Genossenschaftswohnung in Hamburg
Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist extrem angespannt und die Mieten bei Genossenschaften liegen oft deutlich unter denen des freien Marktes. Da Genossenschaften verpflichtet sind, in erster Linie ihre eigenen Mitglieder mit Wohnraum zu versorgen, bieten sie frei werdende Wohnungen zuerst intern an. Mit der richtigen Strategie klappt es trotzdem mit dem Einstieg:
Der „Fuß-in-die-Tür“-Trick
Sei am Anfang nicht wählerisch! Nimm die kleine 1-Zimmer-Wohnung am Stadtrand, die vielleicht nicht deinen optischen Idealen entspricht. Solche Wohnungen werden intern von Bestandsmitgliedern oft abgelehnt und landen auf dem „freien“ Markt. Sobald du diese Wohnung angemietet hast, bist du offizielles Mitglied. Von da an zählst du als Insider:in und kannst dich nach einiger Zeit entspannt auf die begehrten Traumwohnungen im Bestand bewerben.
Den Familien-Joker nutzen
Prüfe in deiner Familie, ob deine Eltern, Großeltern oder Geschwister bereits Mitglied in einer Hamburger Genossenschaft sind. Bei vielen Baugenossenschaften kann die Mitgliedschaft, eine gesammelte Wartezeit oder das Vorrecht auf eine Wohnungsvergabe unter bestimmten Voraussetzungen auf direkte Verwandte übertragen oder vererbt werden.
Den § 5-Schein (Wohnberechtigungsschein) beantragen
Ein Teil des genossenschaftlichen Wohnungsbestands in Hamburg unterliegt der öffentlichen Mietpreisbindung. Um diese Wohnungen anmieten zu können, ist ein Hamburger § 5-Schein zwingend erforderlich. Wenn dein Einkommen innerhalb der maßgeblichen Grenzen liegt (die Freigrenzen für Alleinstehende und Familien wurden in den letzten Jahren angehoben), erhöht dieses Dokument deine Chancen auf dem Markt um ein Vielfaches.
Digitale Portale wie Immomio nutzen
Lief die Bewerbung in der Vergangenheit klassisch per Post, erfolgt die Vermietung bei vielen Genossenschaften derzeit fast ausschließlich digital über Plattformen wie Immomio. Lege dir dort ein vollständiges Profil an und kreuze ein möglichst breites Suchprofil an (viele Stadtteile, etwas geringere Mindestwohnfläche), um die Wahrscheinlichkeit für automatische Angebote zu erhöhen.
Unterlagen vorbereiten
Hab deine Bewerbungsmappe stets digital als PDF sowie ausgedruckt griffbereit. Meistens fordern Vermieter:innen folgende Unterlagen:
- Vollständig ausgefüllte Mieterselbstauskunft
- Aktuelle Schufa-Auskunft (nicht älter als 3 Monate)
- Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate (bzw. Steuerbescheid/BWA bei Selbstständigen)
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung deiner vorherigen Vermietung
Genossenschaften in Hamburg
In Hamburg gibt es mehr als 30 Wohnungsbaugenossenschaften mit Wohnungsbeständen in nahezu allen Stadtteilen. Es lohnt sich, neben den bekannten großen Genossenschaften auch kleinere, regional ausgerichtete Anbieter in die Wohnungssuche einzubeziehen. Hier ein Überblick über einige der bekanntesten Genossenschaften:
- Bauverein der Elbgemeinden eG (BVE): Mit rund 14.600 Wohnungen und über 23.000 Mitgliedern ist der BVE die größte Wohnungsbaugenossenschaft Hamburgs. Die Wohnungsbestände befinden sich unter anderem in Altona, Osdorf, Iserbrook sowie weiteren Stadtteilen im Westen und Norden der Hansestadt.
- Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eG: Die 1875 gegründete Genossenschaft zählt zu den ältesten Wohnungsbaugenossenschaften Deutschlands. Ihre Wohnungsbestände verteilen sich auf zahlreiche Hamburger Stadtteile und umfassen sowohl historisch gewachsene Quartiere als auch moderne Neubauprojekte.
- Baugenossenschaft dhu eG: Die dhu bewirtschaftet Wohnungen in verschiedenen Hamburger Stadtteilen, darunter Eimsbüttel, Wandsbek und Hamburg-Nord. Darüber hinaus setzt die Genossenschaft verstärkt auf digitale Serviceangebote für ihre Mitglieder.
- mgf Gartenstadt Farmsen eG: Die Genossenschaft konzentriert sich auf den Stadtteil Farmsen-Berne im Bezirk Wandsbek. Viele Wohnanlagen stehen unter Denkmalschutz und sind von großzügigen Grünflächen umgeben. Die erforderlichen Genossenschaftsanteile werden transparent anhand der Wohnfläche berechnet.
- Eisenbahnbauverein Harburg eG: Die Genossenschaft verfügt über zahlreiche Wohnungsbestände im Hamburger Süden, insbesondere in Harburg, Heimfeld und Wilstorf. Sie ist daher eine interessante Anlaufstelle für Wohnungssuchende, die gezielt in diesen Stadtteilen wohnen möchten.
FAQ: Häufige Fragen zur Genossenschaftswohnung
Wie viel kosten Genossenschaftsanteile?
Das hängt von der Genossenschaft und der Wohnungsgröße ab. Für eine durchschnittliche Bestandswohnung zeichnest du oft Anteile im Wert von 1.500 bis 4.000 €. Bei neu gebauten Genossenschaftsobjekten kann die Summe auch höher liegen.
Kann mir wegen Eigenbedarf gekündigt werden?
Nein. Als Mitglied schließt du einen Dauernutzungsvertrag ab. Dieser schützt dich vor einer Eigenbedarfskündigung und garantiert dir ein lebenslanges Wohnrecht.
Bekomme ich das Geld für meine Anteile beim Auszug zurück?
Ja. Wenn du deine Mitgliedschaft fristgerecht kündigst, wird dir dein eingezahltes Geschäftsguthaben als Auseinandersetzungsguthaben nach Feststellung des jeweiligen Jahresabschlusses zurückgezahlt.
