Betrug auf dem Wohnungsmarkt: Short Facts im Überblick
- Über gefälschte Anzeigen z. B. auf Online-Immobilienportalen werden angeblich zu mietende Wohnungen oder Zimmer für Untermieter:innen angeboten.
- Durch den Betrug wollen die Betrüger:innen an Geld oder/und sensible Daten kommen.
- Die Inserate wirken häufig professionell: Sie enthalten hochwertige Fotos und Grundrisse, die aber oft von anderen Seiten im Internet kopiert wurden.
- Wenn die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt oder/und die Nebenkosten sehr gering ausfallen, solltest du misstrauisch sein.
- Verdächtige Zahlungswege können z. B. Überweisungen ins Ausland, an Privatpersonen statt an ein Firmenkonto oder die Nutzung von Bargeldtransfer-Diensten sein.
Inhalte im Überblick
Betrug auf dem Wohnungsmarkt: Was sind gefälschte Wohnungsanzeigen?
„Bezahlbare Wohnungen sind knapp und begehrt. Wer nach Wochen oder Monaten endlich ein attraktives Angebot entdeckt, möchte deshalb schnell reagieren. Genau diesen Druck machen sich Kriminelle zunutze. Sie schalten gefälschte Wohnungsanzeigen, geben sich als Vermieter, Makler oder Mitarbeitende realer Immobilienunternehmen aus und versuchen so, an Geld oder persönliche Daten von Wohnungssuchenden zu gelangen“, erläutert Julia Kühl vom Landeskriminalamt Hamburg (LKA).
Das Grundprinzip ist meist ähnlich: Die Betrüger:innen inserieren – z. B. auf bekannten Immobilien-Portalen im Internet – eine attraktive Wohnung oder ein möbliertes Zimmer. Dabei sind die Fake-Anzeigen selten auf den ersten Blick als solche zu erkennen: Professionelle Fotos, Besichtigungstermine, Mietverträge und sogar echte Wohnungsschlüssel können Teil der dreisten Täuschung sein. Teilweise werden Fotos und Beschreibungen echter Immobilienanzeigen (wie z. B. auf Immobilienscout, Immobilienwelt) oder solche aus Vermietungsportalen (wie z. B. AirBnB, FeWo-direkt) kopiert.
Häufig liegt die angebotene Miete deutlich unter dem sonst ortsüblichen Niveau. Damit soll ein „Schnäppchen“ suggeriert werden, das sich viele Menschen auf Wohnungssuche nicht entgehen lassen wollen und rasch handeln – und deshalb möglicherweise nicht ganz genau hinschauen bzw. leichter auf den schönen Schein hereinfallen.
Wie funktioniert der Betrug auf dem Wohnungsmarkt?
Das Grundprinzip ist einfach: Kriminelle bieten eine Wohnung, ein Zimmer zur Untervermietung oder ein möbliertes Zimmer an, worüber sie gar nicht verfügen dürfen – oder überhaupt nicht existiert. Unter falschem Namen geben sie sich als Eigentümer:in, Immobilienverwalter:in oder Hauptmieter:in aus.
Ein häufiges Szenario: Die angeblich vermietende Person erklärt, sie halte sich derzeit im Ausland auf oder sei wegen eines familiären Problems, Unfalls oder Erkrankung nicht der Lage, zum Besichtigungstermin nach Hamburg bzw. in die Wohnung zu kommen. Der Schlüssel werde gegen eine Kaution zugeschickt oder durch eine andere Person übergeben. Wer das Geld überweist, wartet anschließend vergeblich auf Schlüssel und Wohnung.
Eine andere Variante wirkt noch viel überzeugender: Die Bewerber:innen können die Wohnung oder das Zimmer tatsächlich besichtigen. „Das kann ja kein Betrug sein, denn ich bin ja hier drin und es gibt Schlüssel für die Haus- und Wohnungstüren“, denken dann viele Interessierte, die nicht ahnen, dass sie auf einen Trick hereinfallen. „Ein vorhandener Schlüssel und eine erfolgreiche Besichtigung sind keine sicheren Beweise dafür, dass die Person tatsächlich zur Vermietung berechtigt ist“, warnt Polizistin Julia Kühl. Denn möglicherweise haben Kriminelle vorübergehend Zugang zu einer Wohnung gehabt. Schlüssel sind schnell nachgemacht. Und nicht selten kommt es vor, dass die angebotene angebliche Privatwohnung in Wirklichkeit eine unter falschem Namen von Kriminellen kurzzeitig angemietete Ferienwohnung ist.
Schlüsseltresor: Besichtigung ohne Vermieter:in
Besonders tückisch ist der sogenannte Schlüsseltresor-Betrug. Dabei erhalten Bewerber:innen den Code für einen Schlüsseltresor und können die Wohnung selbstständig besichtigen. Bei dieser Variante gibt es auch die Betrugsmasche, dass für den Schlüssel und dessen Rückgabe vorab eine Kaution zu zahlen ist.
„Ich muss ja sicher sein, dass ich den Schlüssel auch wirklich zurückbekomme. Sonst würde ich ja auf den Kosten für den Einbau neuer Schlösser sitzenbleiben. Das verstehen Sie doch, oder? Natürlich werde ich Ihnen bei Rückgabe der Schlüssel die Kaution erstatten“, heißt es dann z. B. als Begründung. Wer zahlt, sieht das Geld in der Regel nie wieder – und die Wohnung schon gar nicht. Denn das Überweisungskonto gehört nicht selten sogenannten Finanzagent:innen, deren Privatkonto von den Kriminellen zweckentfremdet wird.
Betrug auf dem Wohnungsmarkt: Die häufigsten Betrugsvarianten
Betrug auf dem Wohnungsmarkt ist für Betrüger:innen sehr attraktiv. Dementsprechend variantenreich sind die Kriminellen dabei:
Vorauszahlung für Kaution oder Miete
Noch bevor die Wohnung besichtigt oder ein Mietvertrag geschlossen wurde, soll Geld überwiesen werden. Vorab gibt es lediglich Fotos oder ein Video eines Rundgangs durch die Wohnung. Häufig wird zusätzlich Druck aufgebaut: Es gäbe sehr viele Interessenten und nur wer sofort zahle, könne sich die Wohnung sichern.
Gebühren für Besichtigung, Reservierung oder Wohnungsliste
Manche Betrugsvarianten setzen auf kleinere Beträge, um leichter abkassieren zu können. So verlangen vermeintliche Makler Geld dafür, Wohnungssuchenden überhaupt für einen Besichtigungstermin vorzumerken. Andere verkaufen kostenpflichtige Listen mit angeblich verfügbaren Wohnungen, deren Angebote teilweise lediglich von seriösen Immobilienportalen oder Makler:innen kopiert wurden (wenn sie denn überhaupt existieren).
Auch sogenannte Reservierungsgebühren sind ein beliebtes Druckmittel: Wer die vermeintliche Traumwohnung möchte, soll schnell vorab einen Betrag überweisen, damit sie nicht anderen interessierten Person angeboten wird.
Datenlieferung vor Besichtigung
Wohnungssuchende sollen bereits vor einer Besichtigung umfangreiche Unterlagen übermitteln. Besonders kritisch sind Ausweiskopien, Einkommensnachweise, Bankinformationen und andere sensible Daten. Die erbeuteten Informationen können anschließend für Identitätsmissbrauch bzw. Identitätsdiebstahl eingesetzt werden.
Dateneingaben auf Webseiten und über Links
Teilweise verschicken Kriminelle Links zu täuschend echt gestalteten Webseiten, auf denen Interessenten persönliche Daten oder Zahlungsinformationen eingeben sollen. Phishing heißt diese seit langem bei zahlreichen Themen genutzte Betrugsmasche, zu der es bei uns einen eigenen Artikel gibt. Deshalb sollte insbesondere bei Links, die vom eigentlichen Immobilienportal wegführen, die Internetadresse genau geprüft werden.
Falsche Personen
Nach der Besichtigung läuft scheinbar alles normal weiter. Die frohe Nachricht „Sie haben die Wohnung“ kommt, bei einem weiteren Treffen oder Besichtigung werden Unterlagen ausgetauscht und der Mietvertrag unterschrieben. Jetzt sollen zügig Kaution, erste Miete und vielleicht noch eine Ablösesumme für übernommene Möbel überwiesen werden. Doch wenn du Pech hast, stellt sich erst nach der Zahlung heraus, dass weder die Ansprechperson noch der Mietvertrag echt waren, obwohl sie unter dem Namen einer tatsächlich existierenden Immobilienverwaltung tätig war.
Beachte zu jeder Zeit: Echte Firmen haben echte Büros und treffen die künftigen Mieter:innen nicht ausschließlich in der zu vermietenden Wohnung, im Café oder vor den Geschäftsräumen.
Abwicklung über booking.com oder andere Portale für Urlaubsdomizile
In manchen Immobilienanzeigen oder im weiteren Kontakt mit interessierten Wohnungssuchenden wird von den angeblichen Eigentümer.innen behauptet, dass sie sich im Ausland befinden oder aus anderen Gründen nicht persönlich zur Besichtigung kommen können. Deshalb hätten sie booking.com, Tripadvisor, AirBnB oder ein anderes bekanntes Portal eingeschaltet.
Ein „Booking-Agent“ werde sich bei dir melden und dir die Wohnung zeigen. Oder du sollst über das Portal eine Kaution bezahlen. Oder du bekommst einen Link, der angeblich von dem angekündigten Portal stammt und auf dem du die dort angebotene Wohnung für 30 Tage mieten sollst. Danach werde der Mietvertrag automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt.
Achtung: Das ist alles kompletter Blödsinn! Wenn jemand für eine normale Mietwohnung oder ein zu mietendes Zimmer eine Vermittlung oder Dienstleistung über ein solches Portal anbietet, lass die Finger davon! Die deutsche Ärztin, die in Spanien lebt, oder den finnischen Architekten, der für 10 Jahre für ein Projekt in seiner Heimat zurückgekehrt ist, gibt es ebenso wenig wie deren angebliche Wohnungen. Die Webseiten stammen nicht vom Portal und die Bewertungen sind ebenfalls gefälscht. Solche Dienstleistungen bieten die Portale gar nicht an – und wer sich die Internetadresse genau anschaut, wird feststellen, dass es sich dabei nicht um die echte des Portals handelt. Trotzdem verlieren seit Jahren immer wieder Menschen über diese Masche viel Geld, weil sie die 2 bis 3 Monatsmieten bzw. die Kaution natürlich nie wiedersehen.
Betrug auf dem Wohnungsmarkt: Diese Warnsignale solltest du kennen
„Nicht jede Auffälligkeit bedeutet automatisch Betrug. Kommen jedoch mehrere Punkte zusammen, ist Vorsicht geboten“, warnen Polizistin Julia Kühl und Myra Adeniyi vom Kompetenzcenter Betrugsprävention der Hamburger Sparkasse (Haspa).
Bei diesen Punkten sollten bei dir „die Alarmglocken angehen“:
- Extrem günstiger Preis: Die Wohnung ist deutlich billiger als vergleichbare Angebote in derselben Lage. Auch ungewöhnlich niedrige Nebenkosten können verdächtig sein.
- Zu perfekte Fotos: Die Bilder wirken wie aus einem Möbelkatalog, Hotel oder Ferienwohnungsportal. Eine Rückwärtssuche der Bilder kann zeigen, ob sie bereits an anderer Stelle im Internet verwendet werden.
- Widersprüche im Inserat: Bilder, Grundriss und Beschreibung passen nicht zusammen – etwa bei Etage, Ausstattung, Ausblick oder Anzahl der Zimmer.
- Vermietende Person angeblich im Ausland oder aus anderen Gründen unabkömmlich: Persönliche Treffen seien nicht möglich, Übergabe von Schlüssel oder Vertrag müssten aus der Ferne abgewickelt werden.
- Vorkasse: Vor Besichtigung oder Abschluss des Mietvertrags werden Kaution, Miete, Reservierungs- oder Schlüsselgebühren verlangt.
- Zeitdruck: Interessierte sollen sofort entscheiden oder zahlen, weil angeblich zahlreiche weitere Bewerber:innen warten, die sonst den Zuschlag bekommen.
- Ungewöhnliche Zahlungswege: Das Geld soll ins Ausland oder über einen Bargeldtransferdienst geschickt werden. Der Name der Vermieter:in ist nicht identisch mit dem der Person, auf deren Konto das Geld gehen soll. Obwohl die Immobilienfirma eine juristische Person ist (z. B. GmbH) soll das Geld auf das Konto einer Privatperson überwiesen werden.
- Unklare Kontaktdaten: Der Kontakt findet ausschließlich per E-Mail oder Messenger statt. Telefonnummern funktionieren nicht, Ansprechpersonen sind nicht erreichbar. Die Webseite des Unternehmens hat kein Impressum, unter der Adresse gibt es keine Firma oder die tatsächlich existierende Firma hat unter der kommunizierten Anschrift kein Büro.
- Frühe Forderung sensibler Daten: Bereits vor einem persönlichen Kontakt werden Ausweiskopien, SCHUFA-Unterlagen oder andere sensible Dokumente verlangt.
- Verdächtige Links und E-Mails: Die Internetadresse unterscheidet sich (geringfügig oder stark) von der bekannten Plattform oder der vermeintlichen Absender-Domain.
Auch schlechtes Deutsch oder eine plötzlich auf Englisch geführte Kommunikation können ein Hinweis sein. Allerdings ist dieses Merkmal heute deutlich weniger aussagekräftig als früher. Professionell formulierte Nachrichten sind – auch dank KI – längst kein Beleg mehr für ein seriöses Angebot.
„Geprüfte Miete“
Manche Immobilien-Portale arbeiten mit Grafiken, Schiebereglern oder anderen visuellen Hinweisen. Diese oder auch die Kennzeichnung „Geprüfte Miete“ stellen keine echte Bewertung oder gar eine wirkliche Prüfung des individuellen Angebots dar. Ob ein Angebot wirklich günstig, teuer oder angemessen ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Daher bieten solche Hinweise weder eine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben noch für die Seriosität der anbietenden Person oder Firma noch für Zulässigkeit der Miethöhe gemäß mietrechtlichen Vorschriften. Daher solltest du dich nicht von solchen Grafiken oder Hinweisen blenden lassen.
Betrug bei Kleinanzeigen: So können sich Wohnungssuchende schützen
Die wichtigste Regel lautet: Kein Geld für eine Wohnung überweisen, die Sie noch nicht besichtigt haben“, rät Julia Kühl vom LKA.
- Eine Kaution oder erste Mietzahlung sollte nicht aufgrund eines Inserats und einiger E-Mails erfolgen.
- Das Angebot sollte überprüft werden. Ein Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in derselben Gegend zeigt meist schnell, ob die verlangte Miete realistisch ist. Bei auffällig günstigen Angeboten lohnt sich zusätzliche Recherche.
- Bilder können beispielsweise über eine Rückwärtssuche überprüft werden. Tauchen dieselben Fotos bei anderen Immobilien, in anderen Städten oder auf Ferienwohnungsseiten auf, ist Misstrauen mehr als angebracht.
- Auch die anbietende Person oder Firma sollte gecheckt werden. Also Namen, Telefonnummern, E-Mail-Adressen und markante Formulierungen aus der Anzeige online recherchieren. Manchmal finden sich bereits Warnungen anderer Betroffener, z. B. in Foren. Ein vollständiges Impressum, nachvollziehbare Kontaktdaten und weitere Immobilienangebote sind wichtige Anhaltspunkte.
- Mit persönlichen Informationen sollte grundsätzlich sparsam umgegangen werden. Eine Selbstauskunft kann im Verlauf einer ernsthaften Wohnungsbewerbung legitim sein. Eine vollständige Ausweiskopie oder besonders sensible Unterlagen schon beim ersten Kontakt an einen unbekannten Anbieter zu schicken, ist dagegen riskant. Weshalb erfährst du in einem eigenen Artikel bei uns.
Was tun, wenn man auf Betrug bei Kleinanzeigen reingefallen ist?
„Wer den Betrug erst nach einer Zahlung bemerkt, sollte keine Zeit verlieren“, betont Myra Adeniyi von der Haspa. Sofort die Hausbank oder Sparkasse kontaktieren und auf den Betrug hinweisen. Kann die Überweisung noch gestoppt oder zurückgeholt werden? Einen Anspruch auf Rückbuchung einer selbst veranlassten Überweisung gibt es grundsätzlich nicht. Bei einer SEPA-Lastschrift gelten andere Regeln: „Sie kann innerhalb von 8 Wochen zurückgegeben werden, bei einer unberechtigten Lastschrift sind es sogar 13 Monate“, betont die Haspa-Mitarbeiterin.
Bei möglichem Betrug alles dokumentieren!
Außerdem sollte der gesamte Vorgang dokumentiert werden: „Wohnungsanzeige, E-Mails, Messenger-Nachrichten, Telefonnummern, Namen, Bankverbindungen, Zahlungsbelege und Screenshots können später wichtige Beweismittel sein“, sagt die LKA-Beamtin Julia Kühl.
Das betreffende Immobilienportal sollte schnellstmöglich über das betrügerische Inserat informiert werden. Denn wenn es weiter online bleibt, könnten noch mehr Menschen den Kriminellen ins Netz gehen und Geld verlieren. Manche Portale erleichtern solche Hinweise durch einen Melde-Button auf der jeweiligen Anzeigenseite (siehe Bild). Wo der Button steht, ist allerdings sehr unterschiedlich: bei manchen sehr prominent platziert, bei anderen muss weit heruntergescrollt werden.
Betroffene sollten dokumentieren, welche Unterlagen sie wann und an wen übermittelt haben, den Betrugsverdacht bei der Polizei anzeigen und ihre Konten sowie ungewöhnliche Vertrags- oder Zahlungsaktivitäten besonders aufmerksam beobachten. Wurden Zugangsdaten auf einer verdächtigen Internetseite eingegeben, sollten die betreffenden Passwörter unverzüglich geändert werden – insbesondere überall dort, wo möglicherweise dasselbe oder ein ähnliches Passwort verwendet wurde.
Der beste Schutz vor Betrug auf dem Wohnungsmarkt: Misstrauisch werden, wenn alles zu schön erscheint
Bei ihren Betrugsmaschen auf dem Wohnungsmarkt profitieren Kriminelle von 2 Dingen: Wohnungsknappheit und Zeitdruck. Wer nach Monaten endlich eine scheinbar perfekte Wohnung findet, möchte die günstige Gelegenheit verständlicherweise schnell nutzen. Durch diese Umstände funktionieren Aussagen wie „Es gibt noch 10 andere Interessenten“ oder „Überweisen Sie heute, dann ist die Wohnung für Sie reserviert“.
Deshalb gilt gerade bei besonders attraktiven Angeboten: Nicht unter Druck setzen lassen, keine voreiligen Zahlungen leisten, das Angebot und die Identität der anbietenden Person oder des Unternehmens überprüfen. Eine günstige Wohnung kann ein Glücksgriff sein – der sollte aber niemals davon abhängen, dass man einem unbekannten Menschen vor der ersten Besichtigung mehrere tausend Euro oder sensible persönliche Daten anvertraut.
Haspa-Mitarbeiterin Myra Adeniyi hat zum Abschluss noch einen Tipp: „Mit unserem Mietkautionskonto für einmalig 39,90 € fahren Mieter:innen und Vermieter:innen günstig und auf Nummer sicher.“ Mit Verweis darauf, dass du die Mietkaution bei der Haspa hinterlegst, kannst du dich vor Wohnungsbetrug schützen und seriöse Vermieter:innen wissen, dass es damit keine Schwierigkeiten gibt.
FAQ – Häufige Fragen zum Betrug auf dem Wohnungsmarkt
Was versteht man unter gefälschten Wohnungsanzeigen?
Dabei handelt es sich um Inserate, die Kriminelle erstellen und sich als Vermieter:in, Makler:in oder Mitarbeitende realer Immobilienunternehmen ausgeben, um Geld oder/und persönliche Daten von Wohnungssuchenden zu erlangen.
Warum wirken gefälschte Anzeigen oft professionell?
Die Betrüger:innen nutzen teilweise echte Fotos, Grundrisse und manchmal echte Schlüssel, um den Anschein einer seriösen Vermietung zu erwecken. Häufig werden Bilder aus bestehenden Immobilien-Inseraten oder von Webseiten für Ferienwohnungen kopiert.
Wie erkenne ich ein betrügerisches Angebot?
Wenn die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt oder die Nebenkosten ungewöhnlich niedrig erscheinen, sollte man besonders aufmerksam werden.
Welche Anzeichen an den Fotos deuten auf Betrug hin?
Perfekt inszenierte Bilder, die wie aus einem Möbelkatalog wirken, sowie Fotos, die bei einer Rückwärtssuche bereits an anderen Orten oder auf anderen Plattformen zu finden sind, sind verdächtig.
Welche Zahlungswege sind besonders gefährlich?
Überweisungen ins Ausland oder an Privatpersonen statt an das offizielle Firmenkonto sowie die Nutzung von BargeldtransferDiensten (z. B. Western Union) können Anzeichen für Betrug sein.
Was soll ich tun, wenn ich bereits Geld überwiesen habe?
Sofort die Hausbank bzw. die Sparkasse kontaktieren, um eine mögliche Rückbuchung zu prüfen. Anschließend den Vorfall bei der Polizei melden und das betroffene Immobilienportal über das betrügerische Inserat informieren.
