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Erbschaft & Immobilien: Was passiert, wenn du eine Immobilie erbst?
Wenn du eine Immobilie erbst und die Erbschaft annimmst, wirst du neue:r Eigentümer:in der Immobilie und du musst dich ins Grundbuch eintragen lassen. Das Objekt geht dann mitsamt aller Rechte und Pflichten in deinen Besitz über. Dazu zählen unter anderem die Grundsteuer, der Unterhalt, die Schulden und der Umgang mit eventuellen Miteigentümer:innen.
Das ist für dich wichtig zu wissen
Damit für die Eintragung ins Grundbuch keine Gebühren anfallen, benötigst du entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament, mit dem du die Erbfolge nachweisen kannst.
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Erbschaft & Immobilien: Diese Steuern fallen an
Im Falle einer Erbschaft werden viele steuerliche Freibeträge gewährt. Diese reichen in den meisten Fällen allerdings nicht aus. Denn beispielsweise für Geschwister beträgt der Freibetrag lediglich 20.000 €. Auch der für Kinder anfallende Erbschaftsfreibetrag von 400.000 € reicht im Hinblick auf die stark gestiegenen Immobilienpreise häufig nicht aus. Auf den Wert der Immobilie, der den Freibetrag übersteigt, wird dann die Erbschaftsteuer fällig, deren Höhe je nach Steuerklasse der Erb:innen und dem Wert des Nachlasses variiert. Für die Immobilie wird künftig außerdem die Grundsteuer fällig.
Dann ist eine Immobilie steuerfrei
Wenn du als Ehepartner:in oder als Kind eine Immobilie geerbt hast, musst du unter Umständen gar keine Erbschaftsteuer zahlen. Du erbst als Selbstnutzer:in steuerfrei, wenn der oder die Erblasser:in die Immobilie vorher als Wohnraum genutzt hat, oder du selbst schon in dem Haus lebst. Allerdings musst du das Haus mindestens für 10 Jahre bewohnen, wenn du früher ausziehst, fällt nachträglich trotzdem noch die Erbschaftsteuer an. Ferienhäuser oder Zweitwohnsitze sind von dieser Regelung ausgenommen.
Haus oder Wohnung geerbt: was nun?
Bei einer Immobilie kannst du innerhalb von 6 Wochen das Erbe ausschlagen. Du kannst allerdings auch selbst in das Haus oder die Wohnung einziehen, das Objekt vermieten, oder auch verkaufen. Um eine Entscheidung zu treffen, solltest du dich zeitnah an das Grundbuchamt wenden und einen Grundbuchauszug anfordern. Darin kannst du sehen, wer außer dir noch Ansprüche auf das Erbe hat und, ob Baulasten oder ähnliche Verbindlichkeiten bestehen. Auch die Frage, ob du dir vorstellen kannst, selbst in dem Haus zu leben ist wichtig. Vor allem, wenn die Immobilie und die Lage zu deinen Wohnbedürfnissen passen, kann dies eine gute Möglichkeit sein.
Ein geerbtes Haus vermieten
Bevor du die geerbte Immobilie vermietest, solltest du mit einem/einer Immobiliengutachter:in das Haus oder die Wohnung gründlich prüfen. Muss etwas renoviert oder gar saniert werden? Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete und lohnt sich eine Vermietung dann finanziell überhaupt für dich? Wer soll sich um die Verwaltung kümmern?
Was tun bei einem geerbten Grundstück?
Ein geerbtes Grundstück ist in erster Linie den gleichen Regelungen unterlegen wie eine geerbte Immobilie. Es ist in diesen Fällen vor allem wichtig, das Grundbuchamt aufzusuchen, damit du dich über aktuellen Stand des Grundstücks informieren kannst. Das ist vor allem deshalb wichtig, da das Grundstück mit Grundschulden oder Wegerechten belastet sein kann. Außerdem solltest du dich über die Art der Bebauung, den Bodenwert und die Nutzbarkeit informieren. Anhand dieser Informationen kannst du dann abwägen, ob du die Erbschaft annimmst, oder eher das Erbe ausschlägst.
Erbschaft & Immobilien: Was ist bei Verkauf der geerbten Immobilie zu beachten?
Bevor du dich dafür entscheidest, deine geerbte Immobilie zu verkaufen, solltest du dir über einige wichtige Dinge Gedanken machen. Denn besonders steuerliche Aspekte sind entscheidend für den richtigen Zeitpunkt des Verkaufs. Diese Fragen solltest du dir stellen:
Prüfe ebenfalls, ob ein aktuelles oder veraltetes Verkehrswertgutachten vorliegt. Bei gestiegenem Bodenwert oder einer Modernisierung lohnt sich gegebenenfalls eine Überprüfung.
Spekulationsfrist
Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie weniger als 10 Jahre liegen, wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Diese musst du zahlen, wenn die Frist unterschritten wird. Die Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag darfst du dabei abziehen.
Was zählt bei einer Erbengemeinschaft bei einer Immobilie?
Wenn du mit weiteren Personen gemeinschaftlich ein Haus oder eine Wohnung erbst, spricht man von einer sogenannten Erbengemeinschaft. Diese Gemeinschaft muss sich dann auch gemeinsam über die Verwendung des Hauses verständigen. Die Erbgemeinschaft muss sich außerdem um einen Erbschein kümmern. Wenn sich innerhalb der Gemeinschaft beispielsweise auf den Verkauf des Wohneigentums geeinigt wird, kann der Verkaufserlös unter allen Miterb:innen gerecht aufgeteilt werden. Möchte eine Erbin oder ein Erbe das erworbene Haus allein nutzen, müssen die andere Erb:innen ausgezahlt werden.
Fazit: Ein Immobilienerbe bringt Verantwortung und Chancen
Wenn du eine Immobilie erbst, kann das sowohl Chancen, als auch Verantwortung mit sich bringen. Prüfe in jedem Fall, ob die Immobilie eventuell überschuldet oder stark sanierungsbedürftig ist. Auch Faktoren wie steuerliche Fragen, Erbengemeinschaften oder Grundbucheinträge sind für dich zu berücksichtigen. Wenn du dich rund um Erbschaft & Immobilien unsicher fühlen solltest, kann dich auch eine Anwältin oder ein Anwalt für Erbrecht beraten.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Erbschaft & Immobilien:
Muss ich Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie zahlen?
Ja, wenn der Wert den Freibetrag übersteigt. Bei Eigennutzung durch Ehepartner:in oft steuerfrei.
Was muss ich tun, wenn ich ein Haus geerbt habe?
Entscheiden: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Beratung ist in vielen Fällen ratsam.
Kann ich ein geerbtes Grundstück verkaufen?
Ja, aber erst nach dem Grundbucheintrag. Zusätzlich musst du eventuell die Spekulationsfrist beachten.
Was passiert, wenn mehrere Personen erben?
Es entsteht eine Erbengemeinschaft und jede Entscheidung muss gemeinsam getroffen werden.
Ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerpflichtig?
Nur bei kurzfristigem Verkauf. Nach 10 Jahren oder einer Eigennutzung ist der Verkauf meist steuerfrei.
