Kündigungsfrist Wohnung: Short Facts im Überblick
- 3 Monate Kündigungsfrist: Als Mieter:in kannst du deinen unbefristeten Vertrag stets mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
- Karenzzeit beachten: Dein Kündigungsschreiben muss spätestens am 3. Werktag eines Monats bei deiner Vermietung eintreffen, damit der laufende Monat noch in die Frist eingerechnet wird.
- Immer schriftlich kündigen: Unterschreibe die Kündigung eigenhändig auf Papier. E-Mails oder Nachrichten per WhatsApp sind vor dem Gesetz komplett unwirksam.
Inhalte im Überblick
Gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter:innen
Wenn du deine Wohnung kündigen möchtest, gilt für dich als Mieter:in in der Regel eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Das bedeutet, dass der Vertrag immer zum Ablauf des übernächsten Monats endet. Wie lange du bereits in der Mietwohnung lebst, spielt dabei absolut keine Rolle. Du kannst also nach einem Jahr genauso schnell ausziehen wie nach 10 Jahren. Zudem musst du für deine ordentliche Kündigung keinen speziellen Grund angeben.
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt diese Fristen im § 573c BGB sehr eindeutig zugunsten der Mieter:innen. Steht in deinem Mietvertrag beispielsweise eine längere Kündigungsfrist, ist diese Klausel unwirksam, denn längere Fristen dürfen dir von Vermieter:innen nicht auferlegt werden. Kürzere Kündigungsfristen, etwa einen Monat oder 14 Tage, sind hingegen zulässig, da sie dich als Mieter:in rechtlich besserstellen. Ein Blick in deinen Vertrag lohnt sich also immer!
Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter:innen?
Während du ohne Angabe von Gründen kündigen darfst, haben es Vermieter:innen deutlich schwerer. Der Gesetzgeber schützt Mieter:innen besonders stark, da die Wohnung den Lebensmittelpunkt darstellt. Eine Kündigung durch die Vermietung ist nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dazu zählen in erster Linie Eigenbedarf, schwerwiegende Pflichtverletzungen wie ständige Mietrückstände oder eine wirtschaftliche Verwertung, beispielsweise wenn das Gebäude abgerissen werden muss. Zusätzlich verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter:innen, je länger du in der Wohnung lebst. Diese Staffelung sieht wie folgt aus:
- 0 bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
- Ab 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist.
Eine Besonderheit gibt es bei sehr alten Mietverträgen, die vor dem 1.9.01 geschlossen wurden. Hier gilt für Vermieter:innen teilweise noch eine Frist von 12 Monaten nach einer Mietdauer von 10 Jahren, sofern dies im Vertrag festgehalten wurde.
Frist berechnen: Wann muss der Mietvertrag gekündigt werden?
Damit deine Kündigungsfrist von 3 Monaten korrekt startet, musst du eine wichtige Frist beachten: die sogenannte Karenzzeit. Deine Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zulässig und wird zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Erreicht das Schreiben die Vermieter:innen bis zu diesem dritten Werktag, zählt der laufende Monat noch voll mit. Bei der Berechnung gibt es eine kleine, aber entscheidende Regel: Samstage gelten als normale Werktage und zählen bei der Karenzzeit mit. Fällt der dritte Tag des Monats jedoch auf einen Samstag, zählt dieser ausnahmsweise nicht mit und du hast bis zum nächsten Werktag – in der Regel Montag – Zeit. Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen ohnehin nie als Werktage.
Kündigungs-Check
Wann geht dein Kündigungsschreiben ein und wie lang ist deine Frist?
Wohnung kündigen: Formvorschriften
Kündigung per Mail verkünden? Die Antwort lautet ganz klar: Nein, du kannst dein Mietverhältnis nicht per E-Mail, WhatsApp, SMS oder Fax beenden. Der Gesetzgeber verlangt zwingend die Schriftform gemäß § 568 BGB. Du musst also einen Brief aufsetzen und diesen eigenhändig unterschreiben. Hast du die Wohnung gemeinsam mit anderen Personen gemietet, müssen alle Hauptmieter:innen das Dokument unterschreiben. Das Schreiben muss an deine Vermietung adressiert sein und deinen vollständigen Namen, die Adresse, das Datum sowie eine klare Formulierung zur Beendigung des Mietverhältnisses enthalten.
Achte unbedingt darauf, wie du das Schreiben zustellst. Die Beweislast dafür, dass die Kündigung rechtzeitig angekommen ist, liegt bei dir. Am besten wirfst du den Brief persönlich im Beisein einer Zeugin oder eines Zeugen in den Briefkasten der Vermieter:innen oder verschickst ihn als Einwurf-Einschreiben. Ein Einschreiben mit Rückschein ist riskant, da der Postbote nur einen Zettel hinterlässt, wenn er die Vermieter:innen nicht antrifft. Die Kündigung gilt erst als zugestellt, wenn sie bei der Postfiliale abgeholt wird, was wertvolle Tage kosten und deine Frist gefährden kann.
Sonderkündigungsrecht für die Wohnung
Das Leben hält sich nicht immer an die übliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Manchmal muss man flexibler reagieren. In bestimmten Ausnahmesituationen gewährt dir der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht. In diesen Fällen kannst du den Mietvertrag oft deutlich schneller kündigen:
Mieterhöhung: Wenn Vermieter:innen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ankündigen, hast du 2 Monate Zeit, um darüber nachzudenken. Innerhalb dieser Frist kannst du mit einer Frist von 2 Monaten kündigen. Der Vertrag endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats, ohne dass du die höhere Miete zahlen musst.
Modernisierungsmaßnahmen: Wenn umfassende Sanierungsarbeiten angekündigt werden, die deine Wohnqualität stark einschränken, darfst du ebenfalls außerordentlich kündigen. Du hast dafür Zeit bis zum Ablauf des auf die Ankündigung folgenden Monats und kannst zum Ende des übernächsten Monats ausziehen.
Fristlose Kündigung der Wohnung
Noch schneller als mit dem Sonderkündigungsrecht geht es nur mit der außerordentlichen, fristlosen Kündigung gemäß § 543 BGB. Dafür müssen jedoch extrem schwerwiegende Gründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses absolut unzumutbar machen.
Für dich als Mieter:in ist eine fristlose Kündigung beispielsweise möglich, wenn ein massiver Schimmelbefall deine Gesundheit akut gefährdet. Auch ein kompletter Heizungsausfall mitten im Winter oder das unerlaubte Betreten der Wohnung durch die Vermieter:innen rechtfertigen diesen Schritt. In den meisten Fällen musst du der Vermietung jedoch vorher eine Abmahnung schicken und ihnen eine kurze Frist setzen, um den Mangel zu beheben. Nur in absoluten Härtefällen kannst du sofort kündigen.
Vermieter:innen dürfen dir fristlos kündigen, wenn du mit der Miete für 2 aufeinanderfolgende Monate in Verzug gerätst. Das Gleiche gilt bei einer unerlaubten Untervermietung, einer gewerblichen Nutzung ohne Erlaubnis oder einer massiven und wiederholten Störung des Hausfriedens (etwa durch Gewaltandrohungen oder anhaltenden extremen Lärm). In diesen Fällen ist in der Regel eine vorherige Abmahnung erforderlich. Wenn du die ausstehende Miete allerdings noch nachträglich bezahlst, kannst du unter bestimmten Umständen (Schonfristzahlung) die fristlose Kündigung abwenden.
Ausnahmen: Wann gelten abweichende Fristen?
Nicht jedes Mietverhältnis fällt unter die übliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Bei bestimmten Wohnformen greifen spezielle gesetzliche Regeln:
Möblierte Zimmer in der Wohnung der Vermieter:innen: Wenn du zur Untermiete in einem möblierten Zimmer wohnst und deine Vermieter:innen in derselben Wohnung leben, genießt du kaum Mieterschutz. Das Gesetz geht davon aus, dass Vermieter:innen in ihren eigenen vier Wänden flexibel bleiben müssen. Hier gilt eine extrem kurze Kündigungsfrist: Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig. Diese kurze Frist gilt für beide Seiten.
Einliegerwohnungen und Zweifamilienhäuser nach § 573a BGB: Lebst du in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und deine Vermieter:innen wohnen unter demselben Dach, haben diese ein Sonderkündigungsrecht. Sie dürfen dir ohne Angabe von Gründen (wie Eigenbedarf) kündigen. Im Gegenzug verlängert sich deine gesetzliche Kündigungsfrist in diesem Fall jedoch um 3 Monate.
Wohngemeinschaft (WG): In einer WG kommt es auf die Vertragsstruktur an. Haben alle Mitbewohner:innen den Hauptmietvertrag gemeinsam unterschrieben, seid ihr rechtlich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dann könnt ihr den Vertrag nur gemeinsam kündigen. Ein einzelner Auszug ist nur möglich, wenn die Vermieter:innen und alle anderen Mitbewohner:innen zustimmen. Gibt es hingegen eine:n Hauptmieter:in und mehrere Untermieter:innen, kündigen die Untermieter:innen ihren Vertrag mit einer normalen Frist gegenüber der hauptmietenden Person.
Kündigungsfrist verkürzen
Oft möchte man sofort umziehen. Doch die doppelte Mietbelastung ist teuer. Wie kannst du also aus deinem Vertrag herauskommen, wenn du die 3 Monate nicht abwarten willst?
Die bekannteste Methode ist die Nachmieterstellung. Viele glauben, dass sie 3 Nachmieter:innen präsentieren müssen und dann sofort aus dem Vertrag entlassen werden. Das ist leider ein Mythos. Du darfst nur dann vorzeitig kündigen und eine Ersatzperson stellen, wenn dein Vertrag eine ausdrückliche Nachmieterklausel enthält. Fehlt diese Klausel, sind Vermieter:innen rechtlich nicht verpflichtet, deinen Vorschlag zu akzeptieren. Lehnt deine Vermietung ab, musst du die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist weiterzahlen, auch wenn du längst ausgezogen bist.
Eine sehr gute und oft genutzte Alternative ist der Mietaufhebungsvertrag. Dabei setzt du dich mit deinen Vermieter:innen zusammen und verhandelst einen individuellen Auszugstermin. Da in Deutschland Vertragsfreiheit herrscht, könnt ihr euch jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen auf ein früheres Datum einigen. Halte solche Absprachen aus Beweisgründen aber unbedingt schriftlich fest!
Widerspruch gegen die Kündigung: Die Härtefallregelung
Was passiert, wenn Vermieter:innen dir fristgerecht wegen Eigenbedarfs kündigen, ein Umzug für dich aber eine absolute Katastrophe wäre? Das Gesetz lässt dich hier nicht im Stich. Über die sogenannte Sozialklausel kannst du gegen die Kündigung Widerspruch einlegen, wenn der Umzug für dich oder deine Familie eine „besondere Härte“ bedeuten würde. Zu diesen gesetzlich anerkannten Härtefällen zählen unter anderem:
- Eine fortgeschrittene Schwangerschaft
- Kurz bevorstehende Schulabschlüsse oder wichtige Universitätsexamina
- schwere Erkrankungen, Invalidität oder Gebrechlichkeit
- sehr hohes Alter
- Eine extrem lange Wohndauer von über 30 Jahren und starke Verwurzelung im Umfeld,
- drohende Obdachlosigkeit, weil du auf dem Markt absolut keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden kannst.
Deinen Widerspruch musst du zwingend schriftlich einreichen. Er muss spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei deinen Vermieter:innen vorliegen. Lehnt die Gegenseite deinen Widerspruch ab, landet der Fall vor Gericht. Das Gericht wägt dann sehr detailliert ab, wessen Interessen schwerer wiegen: dein Härtefall oder das Interesse der Vermieter:innen an der Wohnung. So kann das Gericht das Mietverhältnis entweder um eine bestimmte Zeit verlängern, bis du eine neue Bleibe gefunden hast, oder in seltenen Ausnahmefällen sogar auf unbestimmte Zeit fortsetzen. Zieht eine Mietpartei trotz Kündigung und Gerichtsurteil nicht aus, bleibt den Vermieter:innen als letztes Mittel nur die Räumungsklage und im Extremfall die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher.
Fragen zum Thema Kündigungsfrist Wohnungen
Wie lang ist die Kündigungsfrist für Mieter:innen?
Als Mieter:in gilt für dich bei einem unbefristeten Mietvertrag immer eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Deine bisherige Wohndauer in der Wohnung spielt dabei keine Rolle.
Bis wann muss die Kündigung spätestens bei der Vermietung sein?
Dein Schreiben muss spätestens am 3. Werktag eines Monats bei deinen Vermieter:innen eintreffen, damit dieser laufende Monat noch zur Frist zählt. Samstage gelten bei dieser sogenannten Karenzzeit ganz normal als Werktage.
Kann ich die Wohnung per Mail kündigen?
Nein, eine Kündigung per E-Mail, WhatsApp oder SMS ist rechtlich komplett unwirksam. Du musst deinen Mietvertrag handschriftlich auf Papier unterschreiben und das Dokument als Brief verschicken oder persönlich übergeben.
Komme ich mit Nachmieter:innen früher aus dem Vertrag?
Das funktioniert nur sicher, wenn dein Mietvertrag eine ausdrückliche Nachmieterklausel enthält. Fehlt diese, sind deine Vermieter:innen rechtlich nicht dazu verpflichtet, von dir vorgeschlagene Ersatzpersonen zu akzeptieren.
Gelten für Vermieter:innen längere Kündigungsfristen?
Ja, Vermieter:innen brauchen für eine Kündigung nicht nur einen triftigen Grund wie Eigenbedarf, sondern haben je nach deiner Wohndauer auch längere Fristen. Diese gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren sogar auf 9 Monate.
Vor dem Umzug ist nach der Planung
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