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Short Facts: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Überblick
- Gesetzesstatus: Das GModG wurde vom Bundestag beschlossen und ersetzt das häufig als „Heizungsgesetz“ bezeichnete GEG.
- Wegfall der 65-Prozent-Regel: Die gesetzliche Vorgabe, beim Einbau einer neuen Heizung unmittelbar 65 % erneuerbare Energien zu nutzen, entfällt. Zudem wurden bürokratische Vorgaben wie das verpflichtende Beratungsgespräch bei der Energieausweis-Ausstellung abgeschafft.
- Erweiterte Heizungsoptionen im Bestand: Neben nachhaltigen Systemen dürfen im Bestand auch wieder Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen eingebaut werden. Das bisherige Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Standardheizkessel wird aufgehoben.
- Die „Bio-Treppe“ ab 2029: Wer sich für eine neue fossile Heizung entscheidet, muss ab 2029 schrittweise steigende Quoten an CO2-neutralen Brennstoffen (wie Biomethan) beimischen.
- KfW-Förderung (BEG) ab 21.7.26: Der Klimageschwindigkeitsbonus für den vorzeitigen Heizungstausch liegt nun bei 16 %. Dieser Bonus sinkt ab Februar 2027 halbjährlich. Für Wärmepumpen aus EU-Produktion ist ab 2027 zudem ein neuer Wertschöpfungsbonus geplant.
Inhalte im Überblick
Geänderte Rahmenbedingungen im Gebäudemodernisierungsgesetz für den Heizungstausch
Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ändert sich der regulatorische Ansatz bei der Wärmewende. Die bisherige Pflicht zur unmittelbaren Nutzung von 65 % erneuerbaren Energien beim Heizungstausch ist nicht mehr Bestandteil des Gesetzes. Infolgedessen ist die Installation von Heizsystemen, die mit fossilem Gas, Öl oder Flüssiggas betrieben werden, in Bestandsgebäuden rechtlich wieder uneingeschränkt möglich. Ebenso wurde das pauschale Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, gestrichen.
Trotz dieser Anpassungen bei der Anlagenwahl bleibt das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 bestehen. Der Gesetzgeber verlagert die Pflicht zur CO2-Reduktion jedoch vom Zeitpunkt des Heizungseinbaus auf die spätere Betriebsphase der Anlage. Vor dem Hintergrund steigender CO2-Preise und der neuen Brennstoffvorgaben bleibt die Investition in zukunftssichere und nachhaltige Technologien (allen voran die Wärmepumpe) eine strategisch und wirtschaftlich weitsichtige Entscheidung.
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz findest du in Gänze beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie.
Die „Bio-Treppe“: Verpflichtende Beimischung für fossile Heizungen
Wer nach Inkrafttreten des GModG eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, unterliegt in der Betriebsphase der sogenannten „Bio-Treppe“ (§ 43 GModG). Das Gesetz schreibt vor, dass diese Anlagen künftig mit einem stetig wachsenden Anteil an CO2-neutralen Brennstoffen (wie Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoff-Derivaten) betrieben werden müssen.
- ab 1.1.2029: mindestens 10 % Anteil
- ab 1.1.2030: mindestens 15 % Anteil
- ab 1.1.2035: mindestens 30 % Anteil
- ab 1.1.2040: mindestens 60 % Anteil
Die künftige Preisentwicklung und die tatsächliche Verfügbarkeit dieser biogenen Brennstoffe sind derzeit mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Wer sich heute für eine fossile Heizung entscheidet, trägt daher das Risiko steigender und schwer kalkulierbarer Betriebskosten in der Zukunft.
Neue Vorschriften im GModG für Vermieter:innen und Mieter:innen
Das Gesetz führt neue Regelungen im Mietrecht und im CO2-Kostenaufteilungsgesetz ein, um die finanzielle Belastung für Mieterinnen und Mieter zu begrenzen:
- Effizienznachweis bei Wärmepumpen: Vermietende, die eine Wärmepumpe installieren, können die Kosten nur dann vollständig über die Modernisierungsmieterhöhung umlegen, wenn die Anlage nachweislich eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von mindestens 2,5 erreicht. Wird dieser von einer Fachkraft zu erbringende Nachweis nicht geliefert, darf nur die Hälfte der Kosten auf die Mieterschaft umgelegt werden. Ausnahmen von dieser Regel gelten unter anderem, wenn das Gebäude nach 1996 erbaut wurde oder sich mit einer Vorlauftemperatur von maximal 55 °C beheizen lässt.
- Kostenteilung bei fossilen Heizungen: Entscheiden sich Vermietende im Bestand für eine neue Gas- oder Ölheizung, müssen sie sich künftig an den Betriebskosten beteiligen. Ab dem 1.1.28 tragen sie die Hälfte der Netzentgelte und CO2-Kosten. Ab dem 1.1.29 müssen Vermieter:innen zudem die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe (bis zu einem Anteil von 30 %) zur Hälfte übernehmen.
GModG Neubau-Standard: Nullemissionsgebäude ab 2030
Mit dem GModG setzt Deutschland zugleich die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 um. Für neu errichtete Wohngebäude gilt ab dem 1.1.30 die Pflicht zum sogenannten Nullemissionsgebäude. 3 Anforderungen sind dafür entscheidend:
- Der Gesamtenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung darf einen gesetzlich festgelegten Höchstwert nicht überschreiten,
- der bauliche Wärmeschutz muss einem verbesserten Niveau entsprechen und
- am Gebäudestandort dürfen keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen entstehen.
In der Praxis bedeutet das für Bauherrinnen und Bauherren vor allem eines: Wer ab 2030 ein neues Wohnhaus errichtet, kommt an einer Wärmepumpe, einem Fernwärmeanschluss oder einer anderen nicht-fossilen Heizlösung praktisch nicht mehr vorbei, denn eine Gas- oder Ölheizung würde die CO2-Vorgabe verletzen.
Laut einer Destatis-Erhebung von Juni 2025 sollen nur noch rund 3,7 % der 2024 genehmigten Wohngebäude primär mit Erdgas beheizt werden, bei den fertiggestellten Neubauten lag der Anteil mit 15 % noch höher. Die neue Regel dürfte die Baupraxis also eher rechtlich absichern als grundlegend verändern.
Weitere wichtige Neuerungen im GModG: Dämmung, Solarpflicht & E-Mobilität
Neben den Regeln für den Heizungstausch bringt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz auch Anpassungen in den Bereichen Gebäudehülle, Solarenergie und Ladeinfrastruktur für E-Autos mit sich:
Baulicher Wärmeschutz und Dämmung
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz führt zwar keine pauschalen neuen Dämmpflichten für bestehende Wohngebäude ein, knüpft aber bestimmte Heiztechniken an strenge Vorgaben für die Gebäudehülle. Wer künftig beispielsweise eine Stromdirektheizung in ein bestehendes Gebäude mit Wohnungen einbauen möchte, darf dies nur tun, wenn das Gebäude sehr gut gedämmt ist und die gesetzlichen Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 % unterschreitet. (Eine Ausnahme gilt für Gebäude mit maximal 2 Wohnungen, wenn der/die Eigentümer:in eine davon selbst bewohnt.)
Besonderes Augenmerk auf den baulichen Wärmeschutz muss bei einem Kauf oder einer Erbschaft gelegt werden. Oft greift in diesen Fällen eine gesetzliche Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel, die neue Besitzer:innen dazu verpflichtet, bestimmte energetische Standards (wie etwa die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren) innerhalb von 2 Jahren nachzuholen. Wer sich in einer solchen Situation die Frage stellt: „Haus geerbt, was tun?“, sollte daher zeitnah prüfen lassen, welche konkreten Nachrüstpflichten das neue Gesetz für die übernommene Bestandsimmobilie verlangt.
KfW-Förderung für die Sanierung zum Effizienzhaus
Wer sein Gebäude umfassend energetisch saniert (beispielsweise durch neue Dämmung und Fenster), profitiert bei der KfW ab dem 21.7.26 von einem höheren Förderhöchstbetrag von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit. Allerdings fallen die Konditionen bei den Zuschüssen geringer aus: Die Tilgungszuschüsse werden pauschal um 10 Prozentpunkte gekürzt und der bisherige Bonus von 5 Prozentpunkten für die Erneuerbaren-Energien-Klasse (EE-Klasse) entfällt. Im Gegenzug wird der Bonus für „Serielles Sanieren“ (5 %) ausgeweitet und gilt voraussichtlich ab Ende September 2026 bereits bei der Sanierung auf das Niveau Effizienzhaus 70 EE.
Einführung einer Solarpflicht ab 2030
Das Gesetz verankert den Ausbau erneuerbarer Energien direkt am Gebäude. Für alle neu errichteten Wohngebäude greift ab dem 1.1.30 eine Pflicht zur Installation von Solarenergieanlagen (Photovoltaik oder Solarthermie). Auch neue, überdachte und direkt ans Gebäude angrenzende Parkplätze müssen ab 2030 mit Solaranlagen ausgestattet werden. Für gewerblich genutzte und öffentliche Nichtwohngebäude gelten diese Pflichten gestaffelt bereits früher (ab 2027 bzw. 2028).
Ausbau der Elektromobilität (GEIG)
Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) wird im Rahmen des neuen GModG ebenfalls verschärft. Wer künftig ein neues Wohngebäude mit mehr als 3 Stellplätzen baut oder im Zuge einer größeren Renovierung den Parkplatz erneuert, muss sicherstellen, dass mindestens die Hälfte der Parkplätze (barrierefreie und nicht-barrierefreie) mit einer Vorverkabelung ausgestattet wird. Die restlichen Stellplätze müssen eine Basis-Leitungsinfrastruktur erhalten. Handelt es sich um einen Neubau, ist in diesem Fall zudem die Errichtung von mindestens einem aktiven Ladepunkt vorgeschrieben. Bei einer reinen Renovierung im Bestand entfällt diese Pflicht für den aktiven Ladepunkt jedoch.
Anpassungen bei der KfW-Förderung ab dem 21.7.26
Nachhaltige Heizungssysteme werden weiterhin staatlich bezuschusst, jedoch wurden die Konditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zum 21.7.26 angepasst. Die Neuerungen zielen darauf ab, zeitnahes Handeln zu forcieren:
- Grundförderung: Die Basis-Förderung für den Einbau klimafreundlicher Heizungen in Wohngebäuden beträgt weiterhin 30 %.
- Klimageschwindigkeitsbonus: Dieser Bonus liegt aktuell bei 16 %. Ab dem 1.2.27 sinkt dieser Zuschuss jedoch halbjährlich (jeweils zum 1.2. und 1.8.) um 4 Prozentpunkte.
- Absenkung der maximalen Fördersummen: Der förderfähige Höchstbetrag liegt für die erste Wohneinheit aktuell bei 28.000 €. Auch diese Obergrenze wird ab dem 1.2.2027 halbjährlich um 750 € abgesenkt. Für weitere Wohneinheiten gelten gestaffelte Höchstbeträge (15.000 € für die zweite bis sechste WE, 8.000 € ab der siebten WE).
- Wegfall von Zusatzboni: Der Effizienzbonus sowie der Emissionsminderungszuschlag wurden zum 21.7.26 regulär gestrichen.
- Wertschöpfungsbonus ab 2027: Für das erste Quartal 2027 ist die Einführung eines neuen Wertschöpfungsbonus geplant. Die Grundförderung von 30 % gilt dann nur noch für Wärmepumpen, die innerhalb der EU gefertigt oder zusammengebaut wurden. Für Anlagen aus nicht-europäischer Produktion sinkt die Grundförderung auf 15 %.
- Sanierung zum Effizienzhaus: Wer ein Wohngebäude energetisch ganzheitlich zum Effizienzhaus saniert, kann einen zinsverbilligten KfW-Kredit von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit beantragen. Die dazugehörigen Tilgungszuschüsse wurden im Gegenzug pauschal um 10 Prozentpunkte gekürzt, und der zusätzliche Bonus für die Erneuerbare-Energien-Klasse entfällt.
Um Modernisierungsmaßnahmen optimal aufeinander abzustimmen und bei Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle oft von zusätzlichen Förderprozenten zu profitieren, empfiehlt sich weiterhin die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) durch zertifizierte Energieberater:innen.
Nähere Informationen, alle Änderungen und sonstige Fördermöglichkeiten haben wir dir im Artikel Förderung für energetische Sanierung übersichtlich zusammengestellt.
FAQ: Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2026
Ist das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bereits in Kraft getreten?
Ja, das GModG wurde vom Bundestag am 10.7.26 beschlossen und löst die bisherigen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) endgültig ab.
Darf ich ab sofort wieder eine Gas- oder Ölheizung einbauen?
Ja, der Einbau von modernen Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen in Bestandsgebäuden ist wieder ohne direkte Quoten-Auflagen zum Zeitpunkt des Einbaus möglich.
Welche Auflagen gelten künftig für neue fossile Heizungen?
Wer nach Inkrafttreten des Gesetzes eine neue Gas- oder Ölheizung im Bestand installiert, muss ab dem 1.1.29 die sogenannte „Bio-Treppe“ einhalten. Mindestens 10 % der bereitgestellten Wärme müssen dann aus biogenen Brennstoffen (z. B. Biomethan) erzeugt werden. Dieser Pflichtanteil steigt in den Folgejahren schrittweise auf bis zu 60 % im Jahr 2040 an.
Muss ich meine alte Heizung nach 30 Jahren zwingend erneuern?
Nein. Das generelle Betriebsverbot für alte Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, entfällt mit dem neuen Gesetz. Bei funktionierenden Bestandsanlagen besteht keine unmittelbare Austauschpflicht mehr.
Warum lohnt sich der Umstieg auf eine Wärmepumpe weiterhin?
Trotz der gelockerten Einbauvorschriften für Gas- und Ölheizungen verschiebt das Gesetz den CO2-Reduktionsdruck auf die genutzten Brennstoffe. Da klimafreundliche Gase und Öle voraussichtlich teuer und nur begrenzt verfügbar sein werden, bietet eine Wärmepumpe eine deutlich höhere Planungssicherheit bei den laufenden Betriebskosten. Zudem wird diese Technologie durch die KfW weiterhin maßgeblich bezuschusst. Da der Klimageschwindigkeitsbonus jedoch ab Anfang 2027 sukzessive sinkt, ist ein zeitnaher Umstieg finanziell von Vorteil.
Weitere Infos zu Sanierungs- & Heizungsthemen
Alles rund um energetische Sanierung findest du unter der Kategorie Immobilien auf dem Haspa Insider. Oder schau dir einfach mal die folgenden Artikel an:
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