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Nießbrauch oder Wohnrecht: Die beiden Konzepte im Überblick
Wenn es in Deutschland darum geht, den Nachlass zu regeln, gibt es viele Dinge zu beachten. Vor allem, wenn eine Immobilie im Spiel ist, sind Abgaben wie die Schenkungssteuer, die Erbschaftssteuer oder die Grunderwerbssteuer relevant. Erblasser:innen haben allerdings die Möglichkeit, ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die künftigen Erb:innen zu überschreiben, ohne aus dem Objekt ausziehen zu müssen oder Gefahr zu laufen, bei eventuellen Streitigkeiten herausgeworfen zu werden.
Möglich machen das der Nießbrauch und das lebenslange Wohnrecht. So können Immobilienbesitzer:innen sich zum einen finanziell für das Alter absichern und trotzdem das Mitspracherecht über die eigene Immobilie behalten, während die Erb:innen in spe einiges an Steuern sparen.
Was ist ein Nießbrauch?
Der sogenannte Nießbrauch beschreibt das Recht, eine fremde Immobilie so zu nutzen, als wäre man der Eigentümer oder die Eigentümerin. Es handelt sich also um ein umfassendes Nutzungsrecht am Eigentum.
Du verschenkst quasi als Eigentümer:in deine Immobilie und behälst aber gleichzeitig das Recht, in dem Objekt wohnen zu bleiben, wenn die Immobilie selbstgenutzt ist, bzw. bei einer vermieteten Immobilie weiterhin die Mieteinnahmen zu erhalten. Der oder die Nießbrauchende kann dann in dem Objekt wohnen, es aber auch vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten.
Ohne Notar kein Nießbrauch
Ein Nutzungsrecht für eine Immobilie kann über 2 Wege festgelegt werden. Entweder kann ein Nießbrauch nach § 1030 ff. BGB oder ein Wohnrecht nach § 1093 BGB verankert werden. Beides muss notariell in einem Vertrag beglaubigt werden. Damit du deinen Anspruch geltend machen kannst, ist außerdem ein Eintrag ins Grundbuch notwendig.
Besonders häufig kommt ein Nießbrauch im Zusammenhang mit einer Erbschaft vor. Die Eltern schenken zum Beispiel ihren Kindern ihr Eigenheim, bleiben aber im Haus wohnen, oder vermieten es. So können zum einen Steuern gespart und zum anderen schon zu Lebzeiten die Immobilie übertragen werden, ohne die wesentlichen Nutzungsrechte zu verlieren.
Nießbrauch an einer Immobilie: Das sind die Vor- und Nachteile
Wenn du deine Immobilie verschenken und in diesem Zuge einen Nießbrauch eintragen lassen möchtest, kann das für dich einige Vor- und Nachteile mit sich bringen. Beachte allerdings: Jede Lebenssituation ist individuell, weshalb diese Vor- und Nachteile nicht pauschal für Jede und Jeden anwendbar sind. Um sich einen theoretischen Überblick zu verschaffen, eignet sich allerdings diese Tabelle:
| Vorteile eines Nießbrauchs | Nachteile eines Nießbrauchs |
| Nutzungsrecht: Du darfst die Immobilie selbst bewohnen oder an andere vermieten. | Kein Verkauf: Da du nach der Schenkung ja nicht mehr Eigentümer:in bist, darfst du das Haus oder die Wohnung nicht mehr verkaufen. |
| Kostenersparnis: Außergewöhnliche Unterhaltskosten für die Immobilie müssen zukünftig von den neuen Eigentümer:innen bezahlt werden. Dazu zählt zum Beispiel ein neues Dach. Renovierungen wie Malerarbeiten oder ähnliches musst du trotzdem weiterhin zahlen. | Keine Verrentung: Nießbraucher:innen, die ihre Immobile beispielsweise den Kindern übertragen haben, können diese anschließend nicht mehr verrenten, um ein monatliches Zusatzeinkommen dafür zu erhalten. |
| Kontrolle: Du kannst schon vor deinem Tod selbst regeln, wer was bekommt und so späteren Erbschaftsstreitigkeiten vorbeugen. | Keine baulichen Veränderungen: Wenn du als Nießbraucher:in etwas am Objekt umbauen möchtest, brauchst du meist das Einverständnis der Eigentümerin oder des Eigentümers. |
Pflichten des Nießbrauchnehmers oder der Nießbrauchnehmerin
Nießbrauchnehmende sind gegenüber den Eigentümer:innen verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Nur aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung müssen diese die Immobilie auch modernisieren. Der Nießbrauchnehmer oder die Nießbrauchnehmerin trägt die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer, Abwassergebühren und Schneeräumpflicht, aber u. a. auch die Prämien für eine Gebäudeversicherung.
Was ist ein Wohnrecht?
Das lebenslange Wohnrecht gewährt Personen das Recht, ihr Leben lang in einer Immobilie zu wohnen, auch wenn diese ihnen gar nicht gehört. Dieses Recht kommt durch notarielle Verträge oder Testamente zustande. Das Wohnrecht bleibt dabei so lange bestehen, bis entweder der Tod der berechtigten Person oder andere, vertraglich festgehaltene Umstände eintreten. Außerdem kann auf das Wohnrecht auch aus steuerlichen Gründen verzichtet werden. Ein lebenslanges Wohnrecht kann in Betracht gezogen werden, wenn ältere Personen finanzielle Sicherheit suchen, während sie in ihrer eigenen Immobilie leben. Es kann auch für Familienmitglieder interessant sein, um das Wohnrecht für pflegebedürftige Angehörige sicherzustellen, da es ihnen erlaubt, in ihrer vertrauten Umgebung zu bleiben.
Achtung Wertminderung!
Einer Tatsache sollen sich alle Beteiligten bewusst sein: Sowohl Nießbrauch als auch Wohnrecht wirken sich stark wertmindernd auf eine Immobilie aus. Schließlich ist es schwer, Käufer:innen zu finden, die keine Probleme damit haben, dass fremde Personen in der eigenen Immobilie wohnen – und das ganz ohne Gegenleistung.
Wohnrecht: Das sind die Vor- und Nachteile
Es kann sinnvoll sein, dir ein lebenslanges Wohnrecht zu sicher. Bevor du aber solch eine Entscheidung triffst, solltest du dir einen Überblick über die Vor- und Nachteile verschaffen.
| Vorteile des Wohnrechts | Nachteile des Wohnrechts |
| Nutzungsrecht: Bei Besitz des Wohnrechts darfst du die Räumlichkeiten kostenfrei für dich selbst, für Familienmitglieder oder Pflegepersonal nutzen. | Nebenkosten und Reparaturkosten: Diese muss die wohnberechtigte Person selbst tragen. |
| Mitspracherecht: Der Eigentümer oder die Eigentümerin muss immer die Zustimmung der wohnberechtigten Person einholen, wenn Maßnahmen wie Sanierungen oder Umbauten geplant sind. | Rechtliche Unklarheit: Wenn das Wohnrecht nicht in das Grundbuch eingetragen wurde, kann es im Streitfall dazu kommen, dass es erlischt. |
| Keine Weitergabe möglich: Es ist nicht möglich, das Wohnrecht zu verkaufen, zu vererben oder anderweitig an Dritte zu übertragen. |
Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch
Auch wenn Nießbrauch oder Wohnrecht in den Grundsätzen das Gleiche bezwecken, nämlich dass du eine Immobilie nutzen darfst, dessen Eigentümer:in du gar nicht mehr bist, unterscheiden sich die beiden Formen in einigen Punkten.
| Nießbrauch | Wohnrecht | |
| Nutzung | Vermietung und Verpachtung möglich | Auf das Wohnen beschränkt |
| Flexibilität | Vielseitige Nutzung möglich | Nur zu Wohnzwecken |
| Einnahmen | Aus Vermietung möglich | Keine |
| Steuerliche Vorteile | Kosten absetzbar | Kosten nicht absetzbar |
Nießbrauch oder Wohnrecht können sich steuerlich lohnen
Neben Vorteilen wie beispielsweise die Absicherung für das Alter, der Erhalt der Kontrolle oder die Kostenersparnis bei Sanierungen, bringt ein Nießbrauch auch steuerliche Vorteile mit sich. Denn bei einer Schenkung zu Lebzeiten, muss die beschenkte Person reichlich an Schenkungssteuer zahlen. Da ein Nießbrauch allerdings den Wert der Immobilie mindert, fällt diese Schenkungssteuer deutlich geringer aus.
Da die steuerlichen Aspekte rund um Nießbrauch und Wohnrecht schnell komplex werden können ist es ratsam, einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin als Unterstützung heranzuziehen. Diese:r kann dann beispielsweise auch die exakte Schenkungsteuer ausrechnen. Eine weitere Person deren Unterstützung du benötigst ist ein Notar oder eine Notarin. Denn beim Kauf oder Verkauf wie auch bei der Schenkung einer Immobilie ist immer ein vor einem Notar oder einer Notarin zu schließender Vertrag notwendig.
Auch die Grunderwerbssteuer fällt durch den gesunkenen Wert der Immobilie geringer aus. Übrigens: Schenkungen zwischen Eheleuten oder von Eltern zu Kind sind von der Grunderwerbssteuer ausgenommen. Somit fällt in den meisten Nießbrauchfällen, in denen die Immobilie ja innerhalb der Familie überschrieben wird, keine Grunderwerbssteuer an. Die Erbschaftsteuer lässt sich ebenfalls durch die Eintragung eines Nießbrauchs senken, manchmal wird sie wegen bestehender gesetzlicher Freibeträge, die abhängig sind vom Verwandtschaftsgrad, gar nicht fällig.
Wann lohnt sich ein Nießbrauch oder Wohnrecht?
Die Frage, ob ein Nießbrauch oder Wohnrecht die richtige Option ist, ist nicht immer pauschal zu beantworten. Denn zwar kann der oder die Nutznießende bei einem Nießbrauch Einnahmen aus der Immobilie generieren, aber dafür ist er oder sie auch verpflichtet, alle laufenden Kosten zu tragen sowie die Instandhaltung des Objektes zu gewährleisten. Bei einer Wohnrecht-Regelung sind diese Verpflichtungen in den meisten Fällen Sache des Eigentümers oder der Eigentümerin.
Wenn du deine Immobilie an ein Kind verschenken und dich selbst absichern möchtest, solltest du einen Nießbrauch vereinbaren. Damit bleibst du praktisch wirtschaftliche:r Eigentümer:in und kannst dein Haus nicht nur weiter selbst bewohnen, sondern es gegebenenfalls auch vermieten und mit den Mieteinnahmen zum Beispiel den Aufenthalt in einem Pflegeheim finanzieren.
Wenn du mit deinem Lebensgefährten oder deiner Lebensgefährtin ein Haus bewohnst, das nur dir gehört und das einmal dein Kind erben soll, ordnest du am besten in deinem Testament ein Wohnrecht für deinen Lebenspartner oder deine Lebenspartnerin an.
FAQ zum Thema Nießbrauch oder Wohnrecht
Was passiert, wenn der Nießbraucher oder die Nießbraucherin stirbt?
Ein Nießbrauchrecht kann nicht vererbt werden, es erlischt, wenn der Nießbraucher oder die Nießbraucherin stirbt. Es ist möglich, dass mehrere Personen ein Nießbrauchrecht auf eine Immobilie haben (z. B. in einer Ehe oder Wohngemeinschaft). Verstirbt einer der Nießbrauchenden, bleibt das Recht der anderen davon unberührt. Der Grundbucheintrag bleibt auch beim Tod bestehen, weshalb Eigentümer:innen den Eintrag löschen lassen sollten, um den Wert der Immobilie zu sichern.
Was ist besser? Schenkung oder Nießbrauch?
Klare Antwort: Es kommt darauf an. Eine Schenkung der Immobilie eignet sich vor allem dann, wenn durch einen vorzeitigen Eigentumsübertrag die Erbschaftssteuer umgangen werden soll. Eine Schenkung mit anschließendem Nießbrauch bietet sich dann an, wenn der oder die bisherige Eigentümer:in die Immobilie weiterhin nutzen möchte.
Kann ich ein Haus trotz Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen?
Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilie auch dann zu verkaufen, wenn eine andere Person daran ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht hat. Da das im Grundbuch eingetragene Nutzungsrecht jedoch auch gegenüber den neuen Eigentümer:innen gilt, ist es in der Praxis häufig schwierig bis unmöglich, eine solche Wohnimmobilie zu einem guten Preis zu verkaufen.
Was passiert bei vorzeitigem Wegfall des Nießbrauchs?
Wenn ein Nießbrauch vorzeitig wegfällt, etwa durch einen notariellen Verzicht oder den Eintritt einer vertraglichen Bedingung, vereinigen sich das Eigentum und das Nutzungsrecht wieder in einer Hand. Der oder die Eigentümer:in erhält die volle Verfügungsgewalt zurück, kann die Immobilie also nun selbst bewohnen oder die Mieterträge beanspruchen, muss dafür aber im Gegenzug die Löschung des Rechts im Grundbuch veranlassen.
