Vorfälligkeitsentschädigung & Umschuldung: So sicherst du dir neue Finanzierungschancen

⍟ Letztes Update: August 2025. Unser Artikel bleibt aktuell, damit du über alles rund ums Thema Finanzierung immer auf dem Laufenden bist.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn du einen Kredit mit Zinsbindung aufnimmst, verpflichtet sich das Geldinstitut während des Zeitraums der Zinsbindung, die Zinsen unverändert zu lassen. Das gilt auch für den Fall, wenn sich das allgemeine Marktzinsniveau ändert. So haben beide Seiten Planungssicherheit über die zu leistenden bzw. eingehenden Zinszahlungen.

Wenn du deinen Kredit vorzeitig zurückzahlen möchtest, entsteht der Bank ein Schaden. Denn die für die Zukunft fest eingeplanten Zinszahlungen fallen unerwartet weg. Dieses Geld hätte die Bank gewinnbringend anlegen können. Der Ausgleich, den die Bank für diesen Schaden verlangen kann, nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung.

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Wann darf ich meinen Hauskredit kündigen und wann nicht?

Grundsätzlich ist es erstmal nicht möglich, deinen Hauskredit vor Ablauf der Zinsbindung zu kündigen. Allerdings gestattet der Gesetzgeber in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht und somit einen vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Immobilienkredit. Bei einer Sonderkündigung gelten folgende Dinge:

• Die Baufinanzierung muss seit mindestens 10 Jahren laufen
• Dabei ist es egal, wie lange deine Sollzinsbindung noch laufen würde
• Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate
• Die Bank darf bei einer Sonderkündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Durch dieses Sonderkündigungsrecht hast du die Möglichkeit, deine Baufinanzierung nach 10 Jahren zu erneuern. Durch diese Sonderkündigung und einer Umschuldung zu einer neuen Bank kannst du in vielen Fällen einiges an Geld sparen.

Vorfälligkeitsentschädigung: So wird sie berechnet

Das Kreditinstitut hat in der Regel 2 Möglichkeiten, die Entschädigung zu berechnen:

Die Aktiv-Passiv-Methode: Diese Berechnung wird häufiger verwendet. Das Kreditinstitut berechnet dabei, welche Einbußen es gegebenenfalls dadurch hat, dass du das Darlehen vorzeitig zurückzahlst. Dabei wird vor allem auf den möglichen Gewinn geschaut, der erwirtschaftet werden würde, wenn das Institut das Geld stattdessen am Kapitalmarkt anlegen würde. So erhebt die Kreditanstalt den Betrag, der durch die vorzeitige Rückzahlung gegebenenfalls verloren geht. Je höher der mögliche Zinssatz am Kapitalmarkt zum jeweiligen Zeitpunkt ist, desto geringer ist grundsätzlich der Ausfall des/der Kreditgeber:in für deine Rückzahlung und desto geringer fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Die Aktiv-Aktiv-Methode: Bei dieser alternativen Methode berechnet der/die Kreditgeber:in, welche Summe ihm/ihr gegebenenfalls dadurch verloren geht, dass du deinen Kredit vorzeitig zurückzahlst, wenn er/sie diesen stattdessen an einen anderen Kunden oder eine Kundin als neue Baufinanzierung vergibt. Sind die Zinsen auf Baufinanzierungen seit Abschluss der Baufinanzierung gefallen, entsteht auch hier ein Verlust, der entschädigt werden muss.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann lohnt sie sich?

Eine Anschlussfinanzierung kommt dann zum Tragen, wenn bei deiner bestehenden Baufinanzierung die Zinsbindung ausgelaufen ist. Die Anschlussfinanzierung hat dabei den Zweck, die noch offene Restschuld zu begleichen. Solch eine Finanzierung lohnt sich vor allem dann, wenn die aktuellen Bauzinsen niedriger sind als die Zinsen, die bei deiner ursprünglichen Baufinanzierung vereinbart wurden. Auf diese Weise kann eine Anschlussfinanzierung zu erheblichen Zinsersparnissen führen. 

Alternativ kannst du dir durch ein Forward-Darlehen die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung frühzeitig sichern oder auch die Möglichkeit einer Umschuldung in Betracht ziehen.

Umschuldung: So funktioniert der Wechsel zu einer neuen Finanzierung

Bei einer Umschuldung nimmst du einen günstigeren Kredit auf, um dadurch den teuren auf einen Schlag abzubezahlen. Dadurch, dass der neue Kredit einen geringeren Zinssatz hat, ist sowohl deine monatliche Rate als auch die Summe der Zahlungen geringer und du kannst bares Geld sparen. Ein schöner Nebeneffekt: Der SCHUFA-Score verbessert sich, wenn du nur einen Kredit, anstatt mehreren abzahlst.

Zuallererst solltest du die Restschuld deines Kredits oder deiner Kredite berechnen. Die Restschuld eines Ratenkredits kannst du beispielsweise im Tilgungsplan nachlesen. Informiere dich danach online oder bei deiner Bankberater:in über die aktuellen Zinskonditionen. Analysiere, welche Laufzeit und Tilgung für deinen neuen Kredit am sinnvollsten sind. Zusammen mit dem Zinssatz ergibt sich daraus die monatliche Rate. Würdest du durch eine Umschuldung Geld sparen? Dann beauftrage sie direkt bei deinem Berater oder deiner Beraterin. Er oder sie kümmert sich dann um die Formalitäten und informiert bei Bedarf den/die alte:n Kreditgeber:in.

Fazit: Mit einer guten Planung flexibel bleiben. Mit Unterstützung der Haspa

Wenn die Zinsbindung deiner Baufinanzierung ausläuft, bietet dir das viele Chancen. Wichtig ist dabei, dass du dich frühzeitig über die verschiedenen Risiken und Möglichkeiten, wie der anstehenden Vorfälligkeitsentschädigung, einem Fast-Forward-Darlehen oder einer Umschuldung beschäftigst. Wende dich bei Fragen auf jeden Fall auch an deinen Haspa-Berater oder deine Haspa-Beraterin.

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FAQ – Häufige Fragen zu Vorfälligkeitsentschädigung & Umschuldung