Wohnung kaufen und vermieten: Short Facts im Überblick
- Rendite im Blick behalten: Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite sind wichtige Kennzahlen für deine Kapitalanlage.
- Lage entscheidet: Gute Lage bedeutet bessere Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerung.
- Finanzierung clever planen: Hoher Eigenkapitalanteil senkt Belastung, Zinsen sind steuerlich absetzbar.
Inhalte im Überblick
Wohnung kaufen und vermieten als Kapitalanlage
Mit einer eigenen Wohnung als Kapitalanlage sicherst du dir gleich mehrere Vorteile: Die monatlichen Mieteinnahmen kannst du nutzen, um deinen Kredit zu tilgen oder du lässt sie als passives Einkommen auf dein Konto fließen. Wenn du’s richtig anstellst, baust du dir eine stabile, rentable Einnahmequelle auf und legst gleichzeitig den Grundstein für deine Altersvorsorge.
Ein großer Pluspunkt beim Kauf einer Wohnung zur Vermietung ist die langfristige Wertsteigerung. Natürlich schwankt der Immobilienmarkt, aber gerade in gefragten Lagen steigen die Preise oft über die Jahre und mit ihnen in der Regel auch dein Vermögen. Wenn du die Wohnung später verkaufst, kannst du damit unter Umständen einen richtig guten Gewinn machen. Dafür solltest du allerdings vorher genau hinschauen: Wie entwickelt sich die Gegend? Gibt’s dort Infrastruktur, Jobs, Nachfrage? Wer hier sorgfältig auswählt, profitiert langfristig.
Anders als Geld auf dem Sparbuch schützt dich eine Immobilie überlicherweise gut vor Inflation. Während Preise steigen und die Kaufkraft deines Geldes sinkt, bleibt der Wert einer Wohnung meist stabil oder wächst sogar mit. Und wenn das Leben teurer wird, kannst du mit Bedacht auch die Miete entsprechend anpassen. So passt sich deine Einnahmequelle der wirtschaftlichen Entwicklung an.
Ein weiterer Vorteil: Eigennutzung. Vielleicht willst du irgendwann ins Eigentum wechseln, dich verkleinern oder die eigene Immobilie an dein Kind weitergeben – all das ist möglich. Gerade in beliebten Lagen kann es ein echter Vorteil sein, sich schon heute ein Stück Wohnraum für die Zukunft zu sichern. Wichtig ist dabei natürlich, die gesetzlichen Kündigungsfristen für bestehende Mietverhältnisse zu beachten!
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Risiken bei der Vermietung
So verlockend regelmäßige Mieteinnahmen auch sind – ganz ohne Risiko ist das Vermieten eines Objekts nicht. Gerade wenn du langfristig denkst, solltest du ein paar mögliche Stolperfallen einkalkulieren. Ein Klassiker: Mietausfälle, zum Beispiel weil der oder die Mieter:in plötzlich nicht mehr zahlt. Auch größere Reparaturen – vor allem bei älteren Immobilien – können ganz schön ins Geld gehen. Ein kaputtes Dach, eine defekte Heizung oder neue Fenster reißen schnell ein Loch in die Kasse.
Ist die Lage der Wohnung nicht gefragt, kann’s schwieriger werden, gute Mieter:innen zu finden oder du musst mit niedrigeren Mieteinnahmen rechnen. Dazu kommen mögliche rechtliche Auseinandersetzungen, zum Beispiel bei Kündigungen oder Mieterhöhungen. Und nicht zu vergessen: Änderungen bei der Gesetzeslage, zum Beispiel neue Vorschriften beim Mietrecht oder energetischen Sanierungen, können zusätzliche Kosten oder Einschränkungen mit sich bringen.
Was hilft? Prüfe die Bonität potenzieller Mieter:innen gründlich, leg dir frühzeitig eine Rücklage für Instandhaltung und unerwartete Ausgaben an, und wähle deine Immobilie mit Blick auf die Lage und Zukunftsperspektiven. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann dir außerdem im Streitfall den Rücken freihalten. Und ganz ehrlich: Eine gute Hausverwaltung kann hier Gold wert sein: gerade wenn du selbst nicht ständig vor Ort sein willst oder dich nicht um jeden kleinen Tropfen im Treppenhaus kümmern möchtest.
Wichtige Faktoren bei der Finanzierungsentscheidung
Die Finanzierung ist einer der wichtigsten Schritte, wenn du dir eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zulegen willst. Hier geht’s nicht nur um den Kaufpreis – auch Nebenkosten beim Wohnungskauf, Zinsen, Laufzeit und Eigenkapitalanteil spielen eine große Rolle. Je besser du planst, desto entspannter läuft’s später. In den meisten Fällen setzt sich die Finanzierung aus Eigenkapital und einem Kredit (oft in Form eines Annuitätendarlehens) zusammen. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto geringer ist der Kreditbedarf – das senkt nicht nur die monatliche Rate, sondern auch die Zinslast insgesamt. Ideal ist es, wenn du auch die Kaufnebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar:in, Makler:in) aus eigener Tasche zahlen kannst – so bleibt dein Kredit wirklich auf das Wesentliche beschränkt.
Ein echter Pluspunkt bei vermieteten Immobilien: Du kannst viele Kosten steuerlich geltend machen. Dazu zählen zum Beispiel die Zinsen für deinen Kredit sowie bestimmte Finanzierungskosten – als sogenannte Werbungskosten. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen und spart dir im besten Fall ordentlich Steuern. Aber Achtung: Die steuerlichen Regeln sind nicht ganz ohne!
Wie rentabel ist deine Wohnung wirklich? Die wichtigsten Zahlen im Check
Wenn du in eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage investierst, willst du natürlich wissen: Lohnt sich das überhaupt? Um das herauszufinden, lohnt sich ein Blick auf ein paar wichtige Kennzahlen. Die zeigen dir schwarz auf weiß, wie rentabel dein Investment wirklich ist und helfen dir dabei, verschiedene Immobilien besser miteinander zu vergleichen.
Bruttorendite
Die Bruttorendite ist der Klassiker unter den Kennzahlen. Hier vergleichst du einfach die jährlichen Mieteinnahmen mit dem Kaufpreis der Immobilie – ganz ohne Schnickschnack. Die Formel:
Bruttorendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Das gibt dir einen ersten Eindruck, aber Vorsicht: Diese Zahl ist noch sehr „nackt“, weil sie weder laufende Kosten noch Leerstand berücksichtigt.
Nettorendite
Die Nettorendite ist schon deutlich aussagekräftiger. Hier ziehst du von den Mieteinnahmen die laufenden Bewirtschaftungskosten ab – zum Beispiel für Instandhaltung, Verwaltung oder Rücklagenbildung. Die Formel:
Nettorendite = (Jahreskaltmiete – laufende Kosten) / Kaufpreis × 100
So bekommst du ein realistischeres Bild davon, was am Ende wirklich bei dir hängen bleibt – bevor Finanzierung und Steuern ins Spiel kommen.
Eigenkapitalrendite
Richtig spannend wird’s bei der Eigenkapitalrendite. Sie zeigt dir, wie viel Rendite du auf das Geld bekommst, das du tatsächlich selbst eingebracht hast – also dein Eigenkapital. Dafür werden alle Kosten (inkl. Finanzierung und Steuern) berücksichtigt. Diese Kennzahl ist besonders hilfreich, wenn du mit Fremdkapital arbeitest, denn sie zeigt dir, wie effizient dein eigenes Geld für dich arbeitet.
Rechenbeispiel: So sieht’s konkret aus
Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung für 250.000 €, die du für 10.000 € jährlich (Kaltmiete) vermietest. Die laufenden Kosten (also Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung) betragen 2.000 € im Jahr.
Bruttorendite: 10.000 € / 250.000 € = 4 %
Nettorendite: (10.000 € – 2.000 €) / 250.000 € = 3,2 %
Die Eigenkapitalrendite hängt jetzt davon ab, wie viel du selbst investiert hast, welche Zinsen du zahlst und wie du steuerlich aufgestellt bist. Bei geschickter Finanzierung und guter Steueroptimierung kann diese deutlich über der Nettorendite liegen oder eben auch darunter, wenn’s schlecht läuft.
Was beeinflusst die Rendite?
Ein paar Faktoren solltest du bei deiner Kalkulation immer im Blick behalten:
Praktische Tipps für Vermieter:innen
Der erste Schritt zur erfolgreichen Vermietung: den richtigen Mietpreis finden. Schau dir dafür unbedingt den Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde an – der zeigt dir, was in deiner Gegend üblich ist. Auch Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr deiner Wohnung spielen eine Rolle. Klar: Du willst eine gute Rendite, aber überzogene Preise schrecken Interessenten ab und zu niedrige Mieten schmälern deine Einnahmen. Eine realistische Einschätzung sorgt für zügige Vermietung und langfristige Zufriedenheit auf beiden Seiten.
Wenn du willst, dass es später möglichst reibungslos läuft, lohnt sich etwas Mühe bei der Mietersuche und Auswahl. Erstelle eine aussagekräftige Wohnungsanzeige mit guten Fotos und einem ehrlichen Text. Bei der Besichtigung zählt der erste Eindruck: Eine saubere, gut vorbereitete Wohnung wirkt einladend und professionell. Und ganz wichtig: Bonität prüfen! Lass dir Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise und ggf. eine Mieterselbstauskunft zeigen. Das senkt das Risiko von Zahlungsausfällen und gibt dir ein gutes Gefühl bei der Entscheidung.
Sind passende Mieter:innen gefunden, geht’s an den Mietvertrag. Der sollte rechtlich auf dem neuesten Stand sein und alle wichtigen Punkte klar regeln: Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Kündigungsfristen, Tierhaltung, Schönheitsreparaturen – alles rein, was wichtig ist. Am besten nutzt du geprüfte Vorlagen oder holst dir im Zweifel rechtlichen Rat. Beim Einzug ist ein detailliertes Übergabeprotokoll Pflicht: Zählerstände, Mängel, Schlüssel – alles schriftlich festhalten, am besten mit Fotos. Das schützt beide Seiten und beugt späterem Streit vor!
Fazit: Mit Planung zur erfolgreichen Wohnungsinvestition
Eine durchdachte Planung ist das A und O, wenn du langfristig auf Wertsteigerungen, stabile Mieteinnahmen und guten Inflationsschutz setzen willst. Dabei gilt: Chancen und Risiken genau abwägen – von der Mietpreisfindung über die Auswahl der Mieter:innen bis hin zum rechtssicheren Mietvertrag. Wichtig ist außerdem, dass du deine Finanzen, den Markt und die steuerlichen Aspekte gründlich analysierst, bevor du loslegst.
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FAQ: Fragen rund ums Thema Wohnung kaufen und vermieten
Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung?
Wenn die Rendite über den Darlehenszinsen liegt und du Wertsteigerung sowie Steuervorteile berücksichtigst. Die Lage ist dabei der Schlüssel.
Wie berechnet man die Rendite?
Bruttorendite = Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Nettorendite zieht alle laufenden Kosten ab. Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Gewinn dein eingesetztes Eigenkapital bringt.
Welche Kosten kann ich steuerlich absetzen?
Zum Beispiel Instandhaltung, Verwaltung, Kreditzinsen, Abschreibungen und Ausgaben für Mietersuche oder Rechtsberatung.
Weitere Infos zum Thema Wohnung
Und wenn du jetzt richtig durchstarten willst, steht die Frage im Raum: Kaufen oder Mieten? Damit du genau weißt, wie du deine Wohnung finanzieren kannst und welche Kosten auf dich zukommen, findest du hier alle wichtigen Infos.
