Ablauf einer Baufinanzierung: Schritt für Schritt erklärt

Vom Traum zum Kredit: Ablauf einer Baufinanzierung

Ganz einfach: Eine Baufinanzierung (oder auch Immobilienfinanzierung) ist ein Kredit, mit dem du dir den Kauf einer Immobilie inklusive Kaufnebenkosten leisten kannst. Wenn das eigene Ersparte nicht ausreicht (was meistens so ist), springt ein Kreditinstitut ein, zum Beispiel die Haspa. Die gibt dir ein Darlehen, das du dann monatlich in Raten zurückzahlst. Diese Raten bestehen aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Im Darlehensvertrag wird genau geregelt, zu welchen Konditionen du das Geld bekommst. All das ist Teil des ganz normalen Ablaufs und den schauen wir uns jetzt gemeinsam an.

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Warum ist Eigenkapital so wichtig?

Mit ausreichend Eigenkapital wird deine Baufinanzierung deutlich einfacher und günstiger. Je mehr eigenes Geld du mitbringst, desto entspannter wird die ganze Sache, denn du musst weniger finanzieren, bekommst in der Regel bessere Konditionen und bist unterm Strich schneller schuldenfrei. Für die Bank bedeutet ein hoher Eigenkapitalanteil: geringeres Risiko. Und das wirkt sich oft positiv auf die Zinsen aus. Als Eigenkapital gelten zum Beispiel deine Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere oder auch finanzielle Unterstützung aus der Familie. Viele Banken setzen mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital voraus. 

Eine Vollfinanzierung beziehungsweise eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar grundsätzlich möglich, aber deutlich seltener und meist mit höheren Zinsen verbunden. Die Bank trägt in dem Fall das volle Risiko, was sich auf die Konditionen auswirkt. Eine Vollfinanzierung kommt daher eher infrage, wenn du ein sehr stabiles und sicheres Einkommen hast! 

Der Kassensturz: Wie viel kannst du dir leisten?

Bevor du überhaupt mit der Immobiliensuche loslegst, solltest du erstmal einen ehrlichen Finanzcheck machen und deine Finanzen genau unter die Lupe nehmen: Wie viel Eigenkapital hast du zur Verfügung? Was kommt monatlich an Einkommen rein und was geht regelmäßig wieder raus? Gibt es laufende Kredite, die du bedienen musst? Und ganz wichtig: Welche monatliche Rate kannst du dir langfristig leisten, ohne dich zu übernehmen?

Zu Beginn besprichst du gemeinsam mit deinem Finanzberater oder deiner Finanzberaterin deine finanzielle Situation: Einkommen, Ausgaben und vorhandenes Eigenkapital, aber auch die SCHUFA-Auskunft werden genau unter die Lupe genommen. So lässt sich das verfügbare Budget grob ermitteln, eine erste monatliche Rate abschätzen und mögliche Förderprogramme wie dem KfW aufzeigen. 

Deine Wunschimmobilie finden

Jetzt wird’s konkret: Entweder du weißt schon vorher, wie viel Eigenkapital und Budget du zur Verfügung hast, oder du hast zuerst eine Immobilie im Blick und prüfst dann, ob du sie dir leisten kannst. Sobald du deine finanzielle Lage kennst, kann die Suche richtig starten! In jedem Fall solltest du dir vorher überlegen:

• Wie viel Platz brauchst du?
• In welcher Lage möchtest du wohnen?
• Neubau oder Bestand?
• Stadt oder Land?

Je klarer du deine Wünsche formulierst, desto gezielter kannst du suchen und sparst dir unnötige Besichtigungen. Nutze Immobilienportale, frag bei Makler:innen nach oder informiere dich in der Lokalzeitung. Ganz wichtig: Die Immobilie sollte nicht nur zu deinen Vorstellungen, sondern auch zu deinem Budget passen. Deshalb gehört auch eine sorgfältige Objektbewertung dazu, um den tatsächlichen Wert und eventuelle Risiken besser einzuschätzen.

Die richtige Finanzierung: Angebot vergleichen

Wenn du deine Wunschimmobilie gefunden hast, geht es als Nächstes an die Finanzierung. Am besten lässt du dir mehrere Angebote von Banken oder Bausparkassen geben, denn kleine Unterschiede bei Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung oder Sondertilgungen können auf lange Sicht mehrere Tausend Euro sparen. Wichtig sind dabei vor allem diese Punkte:

• Zinssatz: Sollzins und Effektivzins zeigen dir die tatsächlichen Kosten.
• Zinsbindung: Wie lange bleibt der Zinssatz fest?
• Tilgung: Wie schnell bezahlst du dein Darlehen zurück?
• Sondertilgungsrechte: Damit kannst du flexibel extra Geld einzahlen und schneller schuldenfrei werden.

Sobald du dich für ein Angebot entschieden hast, brauchst du eine Finanzierungsbestätigung. Dieses Dokument ist deine Eintrittskarte, um die Immobilie bei Verkäufer:innen oder Makler:innen verbindlich zu reservieren. Dafür musst du einige Unterlagen bereitstellen, zum Beispiel Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto reibungsloser läuft der weitere Ablauf.

Der Kaufprozess: Jetzt wird’s ernst

Nach all der Planung geht’s jetzt ans Eingemachte – der eigentliche Kauf deiner Immobilie steht bevor. Ab jetzt zählen klare Schritte, ein kühler Kopf und die richtigen Entscheidungen, damit alles reibungslos läuft.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument beim Immobilienkauf. Er regelt alle wichtigen Punkte rund um die Immobilie, darunter:

Bevor du unterschreibst, solltest du den Vertrag unbedingt sorgfältig prüfen lassen – idealerweise von einem Notar oder einer Notar:in. Der Vertrag dient später auch als Grundlage für die Auszahlung des Darlehens durch die Bank.

Der Notartermin

Der Notartermin ist Pflicht und bildet den offiziellen Abschluss des Immobilienkaufs (beachte hier auch die Notarkosten beim Immobilienkauf). Dabei lesen sich Notar:innen den vollständigen Kaufvertrag vor und erklären alle wichtigen rechtlichen Inhalte. Erst wenn Käufer:in und Verkäufer:in den Vertrag unterschreiben, ist er rechtlich bindend. Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar oder die Notarin um folgende Schritte:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch: Das ist eine Art „Reservierung“ der Immobilie für dich.
• Eintragung der Grundschuld zugunsten der Bank: Sie dient als Sicherheit für das Darlehen.

Auszahlung des Darlehens

Sobald alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – in der Regel vor allem die Eintragung der Grundschuld – wird das Darlehen von der Bank ausgezahlt. Meist geht das Geld direkt an die Verkäufer:innen oder auf ein Notaranderkonto. 

Abschluss des Immobilienkaufs und Fazit

Nach Ablauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an: Du brauchst eine neue Finanzierung für den noch offenen Darlehensbetrag. Am besten vergleichst du die Angebote frühzeitig oder sicherst dir gegebenenfalls ein Forward-Darlehen – so kannst du dir schon vor Ablauf der Zinsbindung einen günstigen Zinssatz sichern. Die Baufinanzierung ist kein Spaziergang, aber auch kein Hexenwerk. Wenn du deine Finanzen ehrlich analysierst, Angebote vergleichst und dich gut beraten lässt, ist der Weg ins Eigenheim absolut machbar. 

Alles unter einem Dach

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