Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Geht das?

Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer klassischen Baufinanzierung steuern Käufer:innen in der Regel eigenes Kapital bei – meist zwischen 10 und 20 % des Kaufpreises. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, übernimmt die Bank hingegen den gesamten Kaufpreis. Und bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung sogar noch die Kosten für Notar:in, Grunderwerbsteuer und Makler:in. Das heißt: Du brauchst kein eigenes Geld, aber musst die komplette Kreditsumme inklusive Nebenkosten über dein monatliches Einkommen stemmen.

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Vorteile: Hauskauf trotz fehlender Ersparnisse

Gerade für junge Familien, Berufseinsteiger:innen oder Menschen mit stabilem Einkommen, aber ohne großes Sparpolster, kann eine Vollfinanzierung eine echte Chance sein:

Welche Risiken solltest du kennen?

So attraktiv die Idee klingt: ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren, bringt auch eine Reihe von Risiken mit sich. Das fängt bei den Kreditkonditionen an: Weil die Bank das komplette Risiko trägt, fällt der Zinssatz in der Regel höher aus als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Das wirkt sich nicht nur auf die Höhe der Monatsrate aus, sondern auch auf die Gesamtkosten des Darlehens über die Jahre hinweg.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass sich deine finanzielle Situation plötzlich verändert – sei es durch Jobverlust, Elternzeit oder unvorhergesehene Ausgaben. Ohne eigenes Polster kann es dann schnell eng werden. Und auch beim späteren Verkauf der Immobilie kann es kritisch werden: Wenn der Marktwert gesunken ist oder nur knapp über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt, reicht der Erlös womöglich nicht aus, um den offenen Kredit vollständig zurückzuzahlen.

Unterschied zwischen 100 % und 110 %-Finanzierung

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird ausschließlich der Kaufpreis der Immobilie finanziert und die Nebenkosten beim Hauskauf musst du selbst übernehmen. Die 110-Prozent-Finanzierung geht darüber hinaus: Sie schließt auch die Nebenkosten mit ein. Das bedeutet natürlich eine noch höhere Kreditsumme, was sich wiederum auf die Zinsen und die monatliche Belastung auswirkt. Ob eine der beiden Varianten für dich infrage kommt, hängt stark von deiner Bonität und deinen Einkommensverhältnissen ab. Je höher das Risiko für die Bank, desto genauer wird geprüft und desto wichtiger ist eine überzeugende Finanzierungsstrategie.

Welche Voraussetzungen musst du erfüllen?

Damit eine Bank überhaupt bereit ist, eine Vollfinanzierung zu vergeben, musst du bestimmte Voraussetzungen mitbringen: Eine gute Bonität ist hier das A und O und das heißt für dich: keine negativen Schufa-Einträge, ein regelmäßiges, stabiles Einkommen, möglichst keine laufenden größeren Kredite und im Idealfall eine vorhandene Absicherung, etwa durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle: Sie sollte möglichst wertstabil sein und idealerweise in einer gefragten Lage liegen. Denn für die Bank zählt die Immobilie als Sicherheit und wenn der Marktwert passt, steigt auch die Bereitschaft, die komplette Summe zu finanzieren.

Ablauf einer Vollfinanzierung

Technisch unterscheidet sich eine Vollfinanzierung kaum von einer klassischen Baufinanzierung. In den meisten Fällen wird ein Annuitätendarlehen gewählt. Das bedeutet: Du zahlst über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Alternativ gibt es auch variable Darlehen, bei denen sich die Zinshöhe an der aktuellen Marktlage orientiert – hier ist allerdings ein höheres Risiko durch mögliche Zinsschwankungen zu beachten.

Mit dem BaufinanzFinder zur realistischen Monatsrate

Um vorab ein Gefühl für deine monatliche Belastung und die Gesamtkosten der Finanzierung zu bekommen, lohnt sich der Einsatz eines Finanzierungsrechners wie dem BauFinanzFinder der Haspa. Mit nur wenigen Angaben – etwa zum Kaufpreis, zur gewünschten Laufzeit oder zum Zinssatz – kannst du ganz einfach durchspielen, wie sich verschiedene Szenarien auf deine Rate auswirken würden. So lässt sich schnell prüfen, ob eine Vollfinanzierung in dein Budget passt und wo vielleicht noch Stellschrauben sind.

Finanzierungsalternativen

Nicht immer ist eine Vollfinanzierung der beste Weg, auch wenn sie verlockend erscheint. Wenn du die Möglichkeit hast, mit etwas Eigenkapital zu starten, profitierst du in der Regel von besseren Konditionen. Schon 10 bis 20 % können hier den Unterschied machen. Eine Alternative kann sein, den Kauf noch etwas hinauszuschieben und in der Zwischenzeit gezielt Eigenkapital aufzubauen, zum Beispiel über einen Bausparvertrag oder durch konsequentes Sparen. Auch kleinere Immobilien oder Objekte mit Sanierungsbedarf können den Einstieg erleichtern.

Fazit: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, ist grundsätzlich machbar – vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen. Wer ein gutes Einkommen, eine saubere Bonität und ein realistisches Budget hat, kann den Schritt wagen. Wichtig ist aber, sich der Risiken bewusst zu sein und sich gut beraten zu lassen. Denn je höher die Kreditsumme, desto weniger Puffer bleibt für unvorhergesehene Entwicklungen. Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, solltest du prüfen, ob sich zumindest ein kleiner Eigenanteil einbringen lässt. Das verbessert nicht nur die Konditionen, sondern auch das Gefühl, langfristig finanziell stabil aufgestellt zu sein.

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FAQ: Häufige Fragen zum Thema Vollfinanzierung