Inhalte im Überblick
A
Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung wird relevant, sobald die erste Zinsbindung deines Darlehens ausläuft, aber noch eine Restschuld besteht. Da Immobilienkredite meist über Jahrzehnte laufen, die Zinsgarantie aber oft nach 10 oder 15 Jahren endet, muss für die verbleibende Summe ein neuer Zinssatz vereinbart werden. Hierbei hast du die Wahl zwischen der bequemen Verlängerung bei deiner bisherigen Bank oder einer Umschuldung zu einem anderen Institut, was oft Zinsvorteile bietet. Wenn du dir aktuelle Top-Konditionen bereits Jahre im Voraus sichern möchtest, kannst du zudem auf ein Forward-Darlehen setzen.
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Immobilienfinanzierung. Hierbei zahlst du eine monatliche Rate (die Annuität), die sich aus dem Zins und der Tilgung zusammensetzt. Da der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt, steigt im Gegenzug der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate stetig an. So bleibt deine monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung planbar, während du den Kredit immer schneller zurückzahlst.
Auflassungsvormerkung
Die sogenannte Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierung im Grundbuch die dem Schutz der Käufer:innen dient. Nachdem der Kaufvertrag bei einem Notar oder einer Notarin unterschrieben wurde, wird diese Vormerkung eingetragen, um die Immobilie für die Käufer:innen zu blockieren. So wird rechtlich verhindert, dass der Verkäufer oder die Verkäuferin das Objekt in der Zwischenzeit anderweitig verkauft oder belastet. Erst wenn der Kaufpreis vollständig beglichen ist, erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung und die Auflassungsvormerkung wird gelöscht.
B
Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kombiniert einen klassischen Sparplan mit der Option auf ein zinsgünstiges Darlehen. In der Anfangsphase sparst du über mehrere Jahre Eigenkapital an, um in der zweiten Phase Anspruch auf ein Immobiliendarlehen zu fest vereinbarten, meist niedrigen Zinsen zu erhalten. Ein solcher Vertrag dient oft als Absicherung gegen steigende Marktzinsen und wird häufig mit in die Anschlussfinanzierung integriert.
Beleihungswert
Unter dem Beleihungswert versteht man den Wert einer Immobilie, den die Bank unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen als langfristig sicher ansieht. Dieser Wert bildet in der Immobilienfinanzierung die Basis für die Kredithöhe und liegt in der Regel etwa 10 bis 20 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert. Die Differenz zwischen dem Beleihungswert und der Darlehenssumme muss von Käufer:innen meist durch Eigenkapital gedeckt werden.
Bereitstellungszinsen
Wenn du einen bereits bewilligten Kredit nicht sofort oder nur teilweise abrufst, fallen sogenannte Bereitstellungszinsen an. Das ist häufig bei Neubauprojekten der Fall, wenn die Auszahlung nach Baufortschritt erfolgt. Deine Bank verlangt diese Gebühr dann als Entschädigung dafür, dass sie das Geld für dich bereithält und deshalb währenddessen nicht anderweitig investieren kann. In den meisten Fällen gewähren Banken eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 2 bis 12 Monaten.
D
Darlehen
Im Immobilienkontext beschreibt ein Darlehen die Summe, die dir von einem Kreditinstitut für den Kauf oder Bau zur Verfügung gestellt wird. Im Gegenzug verpflichtest du dich, diesen Betrag über einen festgelegten Zeitraum inklusive Zinsen zurückzahlen. Anders als bei Konsumkrediten, bei denen oft kurze Laufzeiten üblich sind, ist ein Immobiliendarlehen in den meisten Fällen langfristig ausgelegt und wird durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert.
E
Eigenheimzulage
Die Eigenheimzulage war eine staatliche Subvention zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland. Käufer:innen erhielten über 8 Jahre hinweg jährliche Zuschüsse, um die Finanzierung des Eigenheims zu erleichtern. Diese beliebte Förderung wurde allerdings zum 1.1.2006 abgeschafft. Heute dienen eher regionale Programme oder die KfW-Förderung als moderne Nachfolger für die Eigenheimzulage.
Eigenkapital
Das Eigenkapital umfasst alle finanziellen Mittel, die du beim Kauf deiner Immobilie aus eigener Tasche in die Finanzierung einbringst. Zum Eigenkapital zählen dabei vor allem Ersparnisse, Wertpapiere oder auch unbelastete Grundstücke. Je höher dein Eigenkapitalanteil ist, desto geringer ist auch das Risiko für die Bank, weshalb du in solchen Fällen deutlich bessere Zinskonditionen erhältst. Als grobe Richtlinie gilt: Zumindest die Erwerbsnebenkosten, wie beispielsweise Notar:in und Grundsteuer, sollten durch Eigenkapital gedeckt sein.
G
Grundschuld
Die Grundschuld ist das wichtigste Sicherungsmittel für Banken bei einer Immobilienfinanzierung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt dem Kreditinstitut das Recht, die Immobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmenden Person zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung verwerten zu lassen. Im Gegensatz zu einer Hypothek ist die Grundschuld allerdings rechtlich nicht fest an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Das macht die Grundschuld flexibler, da sie nach der Rückzahlung des Kredits im Grundbuch stehen bleibt und später für andere Finanzierungen wiederverwertet werden kann.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Landessteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie ist Teil der Erwerbsnebenkosten und muss in der Regel kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags gezahlt werden. Erst wenn die Steuer beglichen ist und das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt, kann der Notar oder die Notarin die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen. Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
H
Hypothek
Die Hypothek ist ein klassisches Sicherungsrecht an einer Immobilie, das heute in der Praxis weitgehend von der Grundschuld verdrängt wurde. Ihr entscheidendes Merkmal ist die Akzessorietät: Die Hypothek ist untrennbar mit einer ganz bestimmten Forderung, also dem Darlehen, verknüpft. Erlischt die Schuld durch vollständige Tilgung, erlischt automatisch auch die Hypothek. Wegen dieser starren Bindung bevorzugen Banken heute fast ausschließlich die flexiblere Grundschuld.
I
Immobilienbewertung
Unter der Immobilienbewertung versteht man die Ermittlung des marktgerechten Wertes eines Objekts. Sie dient Käufer:innen als Orientierung für ein faires Angebot und Banken als Basis für den Beleihungswert. Je nach Immobilientyp kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: Das Sachwertverfahren, welches den Substanzwert berechnet, das Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten oder auch das Vergleichswertverfahren, das auf ähnlichen Verkäufen in der Nachbarschaft basiert.
Immobilienmakler:in
Immobilienmakler:innen fungieren als Vermittler:innen zwischen Verkäufer:in und Käufer:in. Sie erstellen Exposés, organisieren Besichtigungen und unterstützen bei den Preisverhandlungen. Seit Ende 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen meist das Teilungsprinzip: Käufer:in und Verkäufer:in teilen sich die Maklerprovision in der Regel hälftig, sofern der Makler oder die Maklerin für beide Parteien tätig ist.
K
Kaufpreis
Der Kaufpreis ist der im Kaufvertrag notariell beurkundete Betrag, den der Käufer oder die Käuferin für die Immobilie zahlt. Er bildet die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sowie für die Gebühren von Notar:in und Grundbuchamt. Wichtig für die Planung: Der reine Kaufpreis entspricht nicht den Gesamtkosten, da die Erwerbsnebenkosten in Höhe von circa 10 bis 15 % des Kaufpreises zusätzlich aus dem Eigenkapital finanziert werden sollten.
Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag ist der rechtliche Hauptbestandteil des Immobilienerwerbs. In Deutschland muss dieser zwingend von einem Notar oder einer Notarin beurkundet werden. Er regelt alle wichtigen Details wie den Kaufpreis, den Übergabetermin sowie die Gewährleistungsansprüche. Erst wenn der Kaufvertrag unterzeichnet ist, sind beide Parteien rechtlich gebunden. Nach der Beurkundung veranlasst der Notar oder die Notarin die Auflassungsvormerkung, um den Käufer oder die Käuferin bis zur endgültigen Eigentumsübertragung abzusichern.
KfW-Förderung
Die KfW-Förderung umfasst zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie unterstützt Immobilienkäufer:innen besonders beim Erwerb von Wohneigentum sowie bei energetischen Sanierungen oder dem Bau von Effizienzhäusern. Da die Zinsen der KfW oft unter den marktüblichen Konditionen liegen, ist sie ein wichtiger Baustein, um die Gesamtkosten der Finanzierung zu senken.
N
Notar:in
Ein Notar oder eine Notarin nimmt beim Immobilienkauf eine neutrale Vermittlerrolle ein. Er oder sie entwirft den Kaufvertrag, führt die Beurkundung durch und überwacht die rechtlich korrekte Abwicklung. Zu seinen oder ihren Aufgaben gehört es, die Eintragungen im Grundbuch, wie beispielsweise die Grundschuld oder die Auflassungsvormerkung zu veranlassen und sicherzustellen, dass das Eigentum erst nach Zahlung des Kaufpreises übergeht. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und Bestandteil der Erwerbsnebenkosten.
T
Tilgung
Die Tilgung ist der Anteil deiner monatlichen Rate, der direkt zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Anders als beim Zins, der die Gebühr für das geliehene Geld darstellt, reduziert die Tilgung Schritt für Schritt deine Restschuld. Beim klassischen Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil über die Jahre stetig an, da der Zinsanteil auf die sinkende Restschuld immer kleiner wird. Eine höhere Tilgungsrate zu Beginn verkürzt die Gesamtlaufzeit erheblich und spart Zinskosten.
V
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die die Bank verlangt, wenn du dein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung vorzeitig zurückzahlst. Auf diese Weise lässt sich die Bank den entgangenen Zinsgewinn ausgleichen, mit dem sie fest gerechnet hat. Die Höhe dieser Entschädigung ist gesetzlich geregelt und kann je nach Restlaufzeit und aktuellem Marktzinsniveau mehrere 1.000 € betragen.
Z
Zinsbindung
Die sogenannte Zinsbindung legt den Zeitraum fest, für den der Zinssatz deines Darlehens festgeschrieben ist. Üblich sind dafür in Deutschland meist 10, 15 oder 20 Jahre. Sie bietet dir Planungssicherheit gegen steigende Zinsen am Markt. Nach Ablauf der Zinsbindung muss für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu den dann aktuellen Konditionen ausgehandelt werden. Je unsicherer die Zinsentwicklung, desto länger wählen viele Käufer:innen ihre Zinsbindung.
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