Wohnung finanzieren: Short Facts im Überblick
- Eine Eigentumswohnung zu finanzieren erfordert mehr als nur den Blick auf den Kaufpreis: auch Nebenkosten, Rücklagen und das monatliche Hausgeld solltest du vorher einplanen.
- Mindestens 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten gelten als Faustregel für eine solide Finanzierung mit guten Konditionen.
- Auch ohne Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich, allerdings nur mit sehr guter Bonität und meist zu höheren Zinsen.
Inhalte im Überblick
Gut geplant ist halb gekauft: Worauf du beim Wohnungskauf achten solltest
Auf den ersten Blick wirkt der Kauf einer Eigentumswohnung günstiger als ein Haus. Doch auch hier fallen laufend Kosten an. Neben dem Kaufpreis sind Kaufnebenkosten, Rücklagen, Versicherungen und laufende Beiträge wie das monatliche Hausgeld zu berücksichtigen. Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Eigentümergemeinschaft: Als Käufer:in bist du automatisch Teil davon und musst dich an gemeinschaftlichen Sanierungen und Modernisierungen beteiligen, selbst wenn du sie nicht selbst initiiert hast. Unser Tipp: Vor dem Wohnungskauf unbedingt einen Kassensturz machen: Wie viel Geld steht dir zur Verfügung, was ist machbar, was übersteigt deine finanziellen Möglichkeiten?
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Wie viel Eigenkapital brauchst du?
Wenn du eine Wohnung finanzieren willst, ist ein solides Eigenkapital entscheidend. Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten gelten als empfehlenswert, um günstige Konditionen zu erhalten.
Kaufpreis: 300.000 €
Eigenkapital (20 %): 60.000 €
Nebenkosten (15 %): 45.000 €
Gesamter Kapitalbedarf: 105.000 €
Kaufpreis: 400.000 €
Eigenkapital (20 %): 80.000 €
Nebenkosten (12 %): 48.000 €
Gesamter Kapitalbedarf: 128.000 €
Je höher also dein Eigenkapital, desto niedriger meist der Zinssatz und desto besser die Kreditvergabekonditionen!
Wohnung finanzieren ohne Startbudget
Ja, eine sogenannte Vollfinanzierung ist möglich. Wer eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital finanzieren möchte, muss allerdings sehr gute Bonität, stabiles Einkommen und Sicherheit bieten. Die Banken achten besonders darauf, ob das monatliche Einkommen zur Tilgung reicht. Risiken bei 100-%-Finanzierungen:
Welche Kreditarten gibt es?
Wer eine Wohnung finanzieren möchte, hat verschiedene Kreditmodelle zur Auswahl. Die Wahl der passenden Finanzierungsform hängt dabei stark von deiner Lebenssituation, deinem monatlich verfügbaren Einkommen, deiner Risikobereitschaft und deinen Zukunftsplänen ab. Im Folgenden stellen wir dir die gängigsten Kreditarten vor:
Annuitätendarlehen
Die klassische Form der Immobilienfinanzierung: Du zahlst monatlich gleichbleibende Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Anfangs ist der Zinsanteil hoch, doch mit jeder Zahlung steigt der Tilgungsanteil. So bleibt die Rate konstant, aber du wirst über die Jahre zunehmend schuldenfreier.
Variables Darlehen
Hier richtet sich der Zinssatz nach einem Referenzzins und wird in regelmäßigen Abständen angepasst. Das kann anfangs günstiger sein, birgt aber ein höheres Risiko bei steigenden Bauzinsen. Für Kreditnehmer:innen mit hoher Flexibilität und Rücklagen kann das trotzdem eine Option sein.
Forward-Darlehen
Du hast bereits eine Finanzierung, deren Zinsbindung bald ausläuft? Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir schon heute die Konditionen für die Zukunft und bis zu 60 Monate im Voraus. Diese Form eignet sich besonders bei erwarteten Zinssteigerungen!
Kombinationsdarlehen
Diese Darlehensart kombiniert zu Beispiel ein Annuitätendarlehen mit einem Bausparvertrag. Während du den Kredit tilgst, sparst du gleichzeitig für eine spätere Anschlussfinanzierung oder eine Sondertilgung. Das schafft Sicherheit, ist aber komplexer und sollte gut beraten werden.
Sondertilgungen
Viele Darlehen ermöglichen es dir, jährlich einen bestimmten Betrag zusätzlich zu tilgen, oft 5 % oder 10 % der Restschuld. Damit reduzierst du die Laufzeit und sparst Zinskosten. Tipp: Achte bei Vertragsabschluss darauf, ob und in welchem Umfang Sondertilgungen auch kostenlos möglich sind. Nicht sicher, welche Kreditart zu dir passt? Lass dich dafür am besten direkt bei der Haspa beraten, welche Optionen zu deiner Wohnungsfinanzierung passen.
Zinsen & Konditionen bei der Wohnungsfinanzierung
Wenn du eine Wohnung finanzieren möchtest, solltest du mit den wichtigsten Faktoren rund um die Finanzierung vertraut machen. Ein entscheidender Punkt ist wie bereits erwähnt dein Eigenkapital: Je mehr du davon in den Wohnungskauf einbringst, desto niedriger ist das Risiko für die Bank und desto besser fallen in der Regel die Zinskonditionen aus. Auch die Laufzeit deiner Finanzierung spielt eine wichtige Rolle. Bei kürzeren Laufzeiten bekommst du meist bessere Zinssätze, musst aber mit höheren monatlichen Raten rechnen. Längere Laufzeiten bieten mehr Planungssicherheit, sind aber oft mit etwas höheren Zinsen verbunden.
Darüber hinaus ist deine Bonität entscheidend: Ein sicheres Einkommen, ein unbefristeter Arbeitsvertrag und eine positive Schufa-Auskunft erhöhen deine Kreditwürdigkeit und sorgen dafür, dass die Bank dir bessere Zinsen anbieten kann. Nicht zuletzt solltest du darauf achten, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 30 bis 35 % deines Nettohaushaltseinkommens ausmacht!
Diese Nebenkosten solltest du einplanen
Neben dem eigentlichen Kaufpreis sind beim auch diese Nebenkosten beim Wohnungskauf relevant:
| Position | Typischer Anteil |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % |
| Notar- & Grundbuchkosten | ca. 1,5 % |
| Maklerprovision | 3 bis 7 % |
| Versicherungen | Zum Beispiel Wohngebäudeversicherung |
| Rücklagen & Hausgeld | Monatlich fällig |
| Sanierungskosten | Je nach Zustand |
So nutzt du einen Finanzierungsrechner richtig
Ein Finanzierungsrechner hilft dir dabei, schnell herauszufinden, welche monatliche Belastung auf dich zukommt – abhängig von Kaufpreis, Eigenkapital und gewählter Zinsbindung. Je nachdem, wie lange du dir den Zinssatz sichern möchtest, verändert sich deine monatliche Rate:
| Zinsbindung | Sollzins (Beispiel) | Effektiver Zinssatz (Beispiel) | Monatliche Rate |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,85 % | 3,92 % | 1.147,84 € |
| 10 Jahre | 3,85 % | 3,92 % | 1.147,84 € |
| 15 Jahre | 4,01 % | 4,08 % | 1.185,70 € |
| 20 Jahre | 4,30 % | 4,39 % | 1.254,34 € |
Eigentumswohnung oder doch Haus kaufen?
Ob du eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchtest, hängt stark von deinen Lebensumständen, finanziellen Möglichkeiten und persönlichen Vorlieben ab. Wichtig ist: Es gibt besonders bei den laufenden Pflichten und der Entscheidungsfreiheit klare Unterschiede.
Weniger alleinige Kontrolle: Du kannst nicht einfach selbst entscheiden, wann saniert oder umgebaut wird – das wird gemeinsam abgestimmt.
Hausgeld: Als Wohnungsbesitzer:in zahlst du monatlich Hausgeld. Das deckt unter anderem Kosten für Müllentsorgung, Hausreinigung, Versicherung oder Verwalterhonorar.
Gemeinschaftliche Rücklagen: Rücklagen für Instandhaltung (zum Beispiel Dach, Heizung, Fassade) werden von allen Eigentümer:innen gemeinsam aufgebaut.
Gemeinschaftsentscheidungen: Wenn du vermieten willst, musst du dich wie alle anderen auch an Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft halten – zum Beispiel zu Modernisierungen oder Hausordnungen.
Fazit: Der Weg in die eigenen 4 Wände
Egal, ob du die Eigentumswohnung selbst bewohnen oder vermieten möchtest: Eine solide Finanzierung steht und fällt mit der richtigen Vorbereitung. Ein durchdachter Finanzierungsplan beginnt mit der ehrlichen Einschätzung deiner finanziellen Möglichkeiten: Wie viel Eigenkapital kannst du einbringen? Welche monatliche Belastung ist langfristig realistisch? Und wie gut bist du auf unerwartete Ausgaben vorbereitet?
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Wohnung finanzieren
Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Wohnungskauf?
Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten sind empfehlenswert.
Kann ich ohne Eigenkapital eine Wohnung finanzieren?
Ja, in den meisten Fällen mit sehr guter Bonität und höherem Zins.
Welche Kreditarten eignen sich?
Zum Beispiel das Annuitätendarlehen, variables Darlehen, Forward-Darlehen oder ein Bausparvertrag.
Wie hoch ist die monatliche Rate?
Die Rate hängt ab von Kaufpreis, Eigenkapital, Laufzeit, Zinsen.
Was muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung solltest du das monatliche Hausgeld, die gemeinschaftlich gebildeten Rücklagen, den Grundbucheintrag als Eigentumsnachweis und deine Mitwirkung an gemeinschaftlichen Entscheidungen im Blick behalten.
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