Nebenkosten beim Wohnungskauf: Alle wichtigen Kosten im Überblick

Diese Nebenkosten beim Wohnungskauf fallen an

Viele konzentrieren sich beim Kauf einer Wohnung vor allem auf den Kaufpreis und übersehen dabei die Nebenkosten, die außerdem anfallen. Doch genau diese können die Gesamtkosten deutlich in die Höhe treiben. Wenn du sie nicht frühzeitig einplanst, kann es später finanziell eng werden. Besonders wichtig wird das, wenn du den Kauf über eine Finanzierung regelst: Viele Banken übernehmen die Nebenkosten nicht vollständig, sodass du sie aus eigener Tasche zahlen musst. Deshalb gilt: Plane die Kaufnebenkosten von Anfang an mit ein, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten zählen unter anderem folgende Posten:

Grunderwerbsteuer

Diese einmalige Steuer wird beim Erwerb einer Immobilie fällig und sie macht oft den größten Anteil der Nebenkosten aus. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € können also schnell über 15.000 € an Nebenkosten beim Wohnungskauf anfallen. Diese Steuer wird direkt vom Finanzamt erhoben und ist Voraussetzung für den Eigentumsübergang.

Notarkosten beim Wohnungskauf

Ohne Notar:in geht beim Immobilienkauf nichts: Dein Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden, damit er rechtsgültig ist. Zusätzlich kümmert sich der Notar oder die Notarin um die Vertragsabwicklung und informiert das Grundbuchamt. Die Notarkosten dafür liegen in der Regel bei 1 bis 2 % des Kaufpreises und sind gesetzlich festgelegt, das heißt sie können nicht frei verhandelt werden.

Grundbucheintrag

Damit du offiziell als neue:r Eigentümer:in im Grundbuch stehst, ist eine Eintragung beim Amtsgericht notwendig. Dieser Vorgang verursacht weitere Gebühren, meist zwischen 0,5 und 1 % des Kaufpreises. Der Grundbucheintrag ist unerlässlich für deine rechtliche Absicherung, denn ohne ihn gehört dir die Wohnung formal nicht.

Maklerprovision

Wenn der Wohnungskauf über eine:n Makler:in abgewickelt wird, fällt eine Provision an. Seit der Gesetzesänderung 2020 wird die Maklerprovision beim Wohnungskauf meist zwischen Käufer:in und Verkäufer:in geteilt, sodass Käufer:innen oft nur noch bis zu 3,5 % inkl. MwSt. zahlen. In einigen Bundesländern oder bei bestimmten Objekten kann die Höhe jedoch variieren. Achte hier also unbedingt auf klare Regelungen im Maklervertrag!

Gutachterkosten

Ein:e professionelle:r Gutachter:in kann den Zustand der Immobilie genau prüfen: zum Beispiel auf Bauschäden, versteckte Mängel oder unrealistische Preisforderungen. Zwar sind Gutachterkosten nur optional, doch sie lohnen sich besonders bei älteren Gebäuden oder wenn du wenig Erfahrung im Immobilienkauf hast. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 500 und 1.500 €, können dir aber im Ernstfall hohe Sanierungskosten ersparen.

Was ist Hausgeld und wie wirkt es sich aus?

Wenn du eine Wohnung kaufen möchtest, stößt du früher oder später auf den Begriff Hausgeld. Dabei handelt es sich um eine monatliche Vorauszahlung, die du als Eigentümer:in einer Wohnung an die Eigentümergemeinschaft leistest. Diese Nebenkosten gibt es beim Hauskauf übrigens nicht! Das Hausgeld deckt laufende Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ab – also alles, was über deine eigene Wohnung hinausgeht. Typische Bestandteile des Hausgelds sind:

Je nach Alter, Zustand und Ausstattung der Immobilie liegt das Hausgeld meist bei 2 bis 4 € pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat. Bei einer 80 m²-Wohnung macht das also schnell 160 bis 320 € monatlich aus, damit ein erheblicher Betrag, den du in deiner Haushaltsrechnung unbedingt berücksichtigen solltest. Wichtig zu wissen: Das Hausgeld wird nicht von der Bank mitfinanziert, da es keine einmalige Kaufnebenkostenposition ist, sondern ein laufender Aufwand.

Trotzdem kann es sich spürbar auf deine monatliche Liquidität auswirken, vor allem, wenn du schon einen Kredit abbezahlst. Wenn du eine Wohnung kaufen willst, solltest du dir also genau anschauen, wie hoch das Hausgeld ist, was es beinhaltet und wie hoch die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sind. Ein hoher Betrag muss nicht automatisch schlecht sein, denn er kann auch auf gut gepflegte Anlagen und solide Rücklagen hinweisen!

Laufende Nebenkosten nach dem Wohnungskauf

Nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung fallen neben den einmaligen Nebenkosten beim Wohnungskauf auch laufende Nebenkosten an. Diese sollten bei der Planung unbedingt berücksichtigt werden, da sie die monatliche Belastung erhöhen. Neben dem Hausgeld gehören auch die Wohngebäudeversicherung und die Grundsteuer zu den typischen laufenden Kosten. Eine Wohngebäudeversicherung schützt deine Immobilie vor Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser und ist in der Regel verpflichtend. Je nach Lage und Größe der Wohnung liegt die Jahresprämie oft zwischen 150 und 300 €. Die Grundsteuer wird jährlich vom Finanzamt erhoben und bemisst sich nach dem Wert der Immobilie sowie dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde oder Stadt. Für eine Eigentumswohnung können so je nach Bundesland und Gemeinde jährlich zwischen 200 und 600 € anfallen.

Wie du die Nebenkosten finanzieren kannst

Um die Nebenkosten beim Wohnungskauf zu finanzieren, hast du mehrere Möglichkeiten. Am besten ist es, wenn du die Kosten aus eigenem Kapital zahlst, etwa über Rücklagen auf einem Tagesgeldkonto. Das senkt dein Finanzierungsrisiko und verbessert deine Chancen bei der Bank. Manche Banken bieten zudem eine 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung an, bei der auch die Nebenkosten über den Kredit abgedeckt werden. Dafür brauchst du jedoch eine sehr gute Bonität und oft zusätzliche Sicherheiten. Außerdem lohnt es sich, staatliche Fördermittel zu prüfen: Programme der KfW oder Landesförderbanken bieten oft zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse, die zumindest indirekt bei der Finanzierung helfen können!

Fazit: Nebenkosten im Blick behalten und realistisch planen

Beim Kauf einer Wohnung fallen neben dem reinen Kaufpreis auch verschiedene Nebenkosten an, die in der Regel etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen können. Zu den wichtigsten Posten gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision sowie die Gebühren für den Grundbucheintrag.

Da die Höhe dieser Nebenkosten je nach Region variiert, solltest du sie unbedingt genau kalkulieren. Ebenso ist es wichtig, auch die laufenden Nebenkosten nach dem Kauf – wie Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen – in deine Planung einzubeziehen, um die Finanzierung realistisch und sorgenfrei zu gestalten. Wenn du unsicher bist, wie du die Nebenkosten stemmen kannst oder welche Finanzierungsmöglichkeiten für dich infrage kommen, lohnt sich eine persönliche Beratung. So findest du die Lösung, die zu deiner finanziellen Situation passt.

FAQ: Häufige Fragen zu Nebenkosten beim Wohnungskauf