Short Facts zu Eigenkapital erhöhen: Das Wichtigste auf einen Blick
- Empfehlung: Plane idealerweise 20 % bis 30 % des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Steuer) als Eigenkapital ein.
- Vorteile: Ein hohes Eigenkapital sichert dir günstigere Zinsen, niedrigere Monatsraten und eine schnellere Schuldenfreiheit.
- Quellen: Neben Ersparnissen zählen auch Wertpapiere, Bausparguthaben, Grundstücke oder eine Erbschaft zum Eigenkapital.
- Booster: Du kannst dein Eigenkapital durch staatliche Förderungen, Eigenleistungen (Muskelhypothek) oder den Verkauf von Sachwerten gezielt erhöhen.
- Wichtig: Das Kapital sollte zum Kaufzeitpunkt sofort verfügbar sein.
Inhalte im Überblick
Laut einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa Anfang 2025 wünschen sich 67 % der in Deutschland zur Miete Wohnenden eine eigene Immobilie. Drei Viertel von ihnen träumt sogar von einem eigenen Haus. Der Wunsch nach Wohneigentum ist bei den Jüngeren am größten: 82 % in der Gruppe der 18- bis 29-Jährigen und 81 % bei den 30- bis 44-Jährigen. Auf die Frage, warum der Traum von den eigenen 4 Wänden unerfüllt bleibt, hat die Umfrage eine wenig überraschende Antwort – das liebe Geld. Fast die Hälfte der Befragten (48 %) gab an, dass der Wunsch an fehlendem Eigenkapital scheitert. 40 % fürchten zudem, dass ihr Einkommen nicht ausreicht, um den nötigen Kredit für die Baufinanzierung regelmäßig bedienen zu können.
Was ist Eigenkapital?
Für die Finanzierung einer Immobilie brauchst du viel Geld, in der Regel mehr als du hast. Also nimmst du einen Kredit auf, mit dem der Kauf einer bereits bestehenden Immobilie oder der Bau eines neuen Gebäudes finanziert wird. Dieses Geld von der Bank oder Sparkasse ist nicht deines, deshalb heißt es Fremdkapital. Du musst es zurückzahlen und fürs Leihen bezahlst du Zinsen. Im Gegensatz dazu ist das Eigenkapital – wie es der Name schon sagt – dein eigenes Geld, theoretisch zumindest. Denn neben „echtem Geld“ (z. B. Geld auf Giro-, Spar-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten), das du selbst zur Verfügung hast, können auch weitere Werte zum Eigenkapital zählen: z. B. „anfassbares Vermögen“ (wie schuldenfreie Immobilien und Grundstücke, Gold und andere Edelmetalle), angelegtes Vermögen (wie Fonds, ETFs, Aktien, Anleihen oder auch aus Riester-Verträgen) oder Bausparverträge (wenn sie zuteilungsreif sind) gehören.
Was genau davon von der Bank oder Sparkasse berücksichtigt wird, hängt von deren internen Richtlinien und auch von der Verfügbarkeit ab. Denn grundsätzlich sollte das Eigenkapital sofort zum Einsatz bereit sein, schließlich muss ja der Kaufpreis überwiesen werden. Da hilft es dir wenig, wenn dein Festgeld noch 3 Jahre lang festgelegt oder der Kurs deiner Wertpapiere gerade im Keller ist.
Je mehr Eigenkapital du bei einer Immobilienfinanzierung zum Hauskauf oder den Kauf einer Wohnung einbringen kannst, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen. Als Faustregel gilt, dass du 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notarkosten, ggf. Courtage) aus dem Eigenkapital aufbringen solltest.
Immobilie kaufen ohne Eigenkapital
Im Internet findest du zum Teil Hinweise auf „Hauskauf ohne Eigenkapital“ oder ähnliche Formulierungen. Das klingt verlockend, aber ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital überhaupt möglich? Ja, theoretisch schon, praktisch allerdings höchst selten. In der Regel erwarten Banken und Sparkassen, dass du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen kannst, wenn sie schon den Kaufpreis zur Verfügung stellen. Noch seltener als eine solche 100-Prozent-Finanzierung ist eine sogenannte Vollfinanzierung, also dass sowohl der Kaufpreis als auch die Nebenkosten durch den Kredit bezahlt werden. Manchmal heißt dies auch „110-Prozent-Finanzierung“, weil 10 bis 15 % des Kaufpreises zusätzlich als Nebenkosten anfallen (abhängig vom Bundesland und Höhe der Courtage). Zu den Themen Nebenkosten beim Wohnungskauf und Nebenkosten beim Hauskauf gibt es bei uns jeweils eigenständige Beiträge. Und wenn du einen Neubau planst, kann der Artikel zur Budgetplanung Hausbau für dich hilfreich sein.
Diese beiden Finanzierungsarten, bei denen die Bank oder Sparkasse das komplette Risiko trägt, gibt es für dich nur bei einem sehr hohen regelmäßigen Einkommen in sicherer Anstellung und exzellenter Bonität (also extrem gutem Schufa-Score). Falls du ein Haus ohne Eigenkapital kaufen willst, musst du dich auf einen deutlich höheren Zinssatz und damit insgesamt höhere Kosten, eine längere Laufzeit des Kreditvertrages und eine höhere verbleibende Restschuld nach Vertragsende einstellen. Deshalb ist es besser, wenn du mindestens 20 % an Eigenkapital beim Immobilienkauf hast.
Auch das Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital haben wir übrigens noch ausführlicher betrachtet.
Vorteile eines höheren Eigenkapitals
Je höher das Eigenkapital für den Immobilienkauf ist, desto besser sind deine Chancen darauf, eine Baufinanzierung zu bekommen – und desto günstiger sind die Konditionen. Denn Banken und Sparkassen betrachten das Eigenkapital als Sicherheit und belohnen dies mit günstigeren Zinsen. Das spart langfristig richtig Geld, verkürzt die Laufzeit und reduziert die verbleibende Restschuld.
Wie hoch sollte dein Eigenkapital sein? Alles ab 20 % ist gut. Je mehr Eigenkapital du für dein Eigenheim zur Verfügung hast, desto kleiner ist der Kreditbetrag, den du aufnehmen musst. Damit wird die monatliche Rate kleiner oder du kannst den Tilgungsanteil erhöhen.
Tipp: Wenn du während der Kreditlaufzeit Geld übrig hast oder zusätzliche Einnahmen (z. B. durch einen Bonus) denke an die Möglichkeit zur Sondertilgung, die es in der Regel einmal pro Kalenderjahr gibt. Dadurch kannst du langfristig viel Geld sparen.
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist zudem die Gefahr einer Überschuldung. Zur Finanzierung einer Immobilie benötigst du einen entsprechend hohen Kredit. Für dessen Rückzahlung musst du – meist über viele Jahre – monatlich einen gewissen Betrag aufbringen. Bei einem hohen Eigenkapitalanteil verringert sich automatisch die monatliche Rate oder verkürzt sich die Laufzeit bzw. die verbleibende Restschuld (bei höherer Rate). Natürlich ist eine hohe Tilgung gut, aber denke daran, dass dir „genug Luft zum Atmen“ bleiben muss. Denn ausschließlich für das Eigenheim zu ackern und sonst keinen Spaß mehr zu haben, hilft dir auf Dauer auch nicht weiter.
Eigenkapitalquote erhöhen
Du weißt, dass es gut ist, genügend Geld für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu haben. Je mehr Eigenkapital du hast, desto besser. Du kannst deine Quote erhöhen, indem du verschiedene Maßnahmen umsetzt. Wir geben dir hier mögliche Tipps, wie du an zusätzliches Eigenkapital kommen kannst. Schau doch mal, was für dich passt.
Staatliche Förderungen
Die KfW Förderbank des Bundes und die der verschiedenen Länder (z. B. IFB in Hamburg) geben für bestimmte Maßnahmen zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. Sprich mit den Immobilienspezialist:innen der Haspa. Bei ihnen bekommst du nicht nur eine ausgezeichnete Beratung, sondern auch viele Tipps zu Fördermitteln, Sanierungen und mehr.
Ausführliche Informationen zu staatlicher Förderung bei der Baufinanzierung findest du im entsprechenden Artikel bei uns.
Vorgezogenes Erbe oder Schenkung
Du hast Verwandte, bei denen du erbberechtigt bist? Oder vermögende Pat:innen? Wenn sie ohnehin geplant haben, dir etwas Geld zukommen zu lassen, solltest du mit ihnen sprechen, ob dieser Schritt nicht vorgezogen werden kann. Denn wenn du das Geld jetzt schon bekommst statt erst nach ihrem Tod, dann kannst du damit deine Eigenkapitalquote verbessern, möglicherweise sogar deutlich. Ein vorgezogenes Erbe könnte sich evtl. sogar auch noch steuerlich positiv auswirken. Denn z. B. können Eltern ihrem Kind alle 10 Jahre steuerfrei bis zu 400.000 € übertragen. Für den Todes- bzw. Erbfall gilt der gleiche Freibetrag. Am besten dazu fachkundigen Rat einholen und dann gemeinsam schauen, welcher Weg hier für die Beteiligten der beste ist. Denn schließlich soll die vererbende Person ja auch abgesichert bleiben und steuerliche Regelungen können sich ändern.
Bausparvertrag
Der Bausparvertrag gilt zwar bei manchen jungen Leute als antiquiert und spießig, ist aber ein klassischer Weg für den Aufbau von Eigenkapital zum Immobilienkauf. Du sparst über Jahre eigenes Geld und könntest dabei sowohl von deiner Firma (über vermögenswirksame Leistungen) als auch vom Staat (Wohnungsbauprämie) gefördert werden, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Und du weißt, dass du später einen Kredit zu sehr günstigen Konditionen bekommen kannst. Am besten ist es natürlich, wenn der Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist. Das ist er, wenn eine Mindestlaufzeit erfüllt und eine Mindestguthaben einbezahlt ist. Die Konditionen hängen vom jeweiligen Vertrag ab.
Es kann auch möglich sein, dass du über die Bank einen noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag beleihst und so dein Eigenkapital erhöhst. Dazu solltest du im Vorfeld mit deiner Bausparkasse sprechen. Falls die Eltern einen Bausparvertrag haben, könnte dieser unter Umständen auf die Kinder übertragen werden. Dies muss aber vorab mit der Bausparkasse geklärt werden, ebenso wie dadurch entstehende steuerliche Aspekte.
Wohn-Riester
Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du ein vorhandenes Wohn-Riester-Guthaben für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie oder für eine Sondertilgung einsetzen.
„Befreunde Grundschuld“ nutzen
Oft haben Eltern oder Großeltern eine bereits abbezahlte Immobilie, für die trotz vollständiger Tilgung noch eine Grundschuld eingetragen ist. Dieser Betrag könnte an die Kinder übertragen werden und könnte dann als Eigenkapital bewertet werden. Analog wäre es auch möglich, dass die Eltern oder Großeltern sich für ihr Grundstück eine Grundschuld für die Immobilie der Kinder eintragen lassen, um deren Eigenkapitalquote zu verbessern. Diese Optionen bergen allerdings ein erhebliches Risiko, wenn die Baufinanzierung der Kinder in Schwierigkeiten gerät. Denn dann sind auch das Haus der Eltern oder Großeltern gefährdet. Deshalb sollten hier geeignete Schutzmaßnahmen gegen möglichen Einkommensverlust ergriffen werden; bei uns findest du Tipps, welche Versicherungen Hausbesitzende haben sollten. Auch hier ist in jedem Fall umfassender fachkundiger Rat nötig, um die individuellen Umstände und Folgen richtig einschätzen zu können.
Eigenleistung
Bist du ein:e versierte:r Handwerker:in oder wenigstens engagierte:r Heimwerker:in? Dann könntest du die sogenannte Muskelhypothek nutzen, um dein Eigenkapital zu erhöhen. Denn Tätigkeiten, die du selbst erledigst, können entsprechend eingerechnet werden. Dazu gehören meist Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenbeläge verlegen (Laminat, Fliesen), Abrissarbeiten, Trockenbau, Garten- und Pflasterarbeiten. Hier solltest du realistisch sein – sowohl was deine Fähigkeiten als auch den nötigen Zeiteinsatz anbelangt. Und wenn du nicht selbst in diesen Bereichen ausgebildet bist, solltest du die Finger von Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen lassen und dafür Fachleute holen. Sonst drohen Folge- und Haftungsrisiken. Kläre, welche Maßnahmen wie eingepreist werden. Denn hier gibt es unterschiedliche Bewertungen und Höchstgrenzen, die zu berücksichtigen sind.
Ungenutztes verkaufen
Der Oldtimer im Schuppen des Kumpels, das abgemeldete Motorrad in der Garage der Freundin, der Schmuck der Urgroßmutter, die Designer-Klamotten im Keller, der angestaubte Crosstrainer auf dem Dachboden … welche Dinge hast du schon ewig nicht genutzt? Verkaufe Sachen, die du nicht wirklich brauchst. Das stärkt dein Eigenkapital und vereinfacht dir später den Umzug.
Einnahmen erhöhen/Ausgaben senken
Gibt es die Möglichkeit, neben der Arbeit noch ein zusätzliches Einkommen (z. B. durch einen Minijob oder eine freiberufliche Tätigkeit) oder Einnahmen zu erzielen? Brauchst du die Garage wirklich oder kannst du sie vermieten? Wofür gibst du regelmäßig Geld aus? Hast du Abos oder andere Verträge, die du nicht nutzt? Lege zusätzliches Geld zurück und überprüfe deine Ausgaben. Denke aber stets daran, die nicht zu überfordern oder zu stark einzuschränken. Denn sonst gefährdest du deine Gesundheit, deine Familie oder Freundschaften und könntest den Spaß an der eigenen Immobilie verlieren.
Privatdarlehen
Können dir Verwandte, Freund:innen oder gute Bekannte langfristig Geld zinslos oder zu einem geringen Zinssatz leihen? Manche Firmen gewähren ihren Mitarbeitenden auch günstige Darlehen. Auch wenn es geliehenes Geld ist, das zurückgezahlt werden muss, kann dies zur Verbesserung deiner finanziellen Situation dienen. Beachte aber, dass auch bei Familiendarlehen steuerliche Aspekte auftreten können (z. B. Schenkung bei zinslosem Darlehen oder Steuerpflicht durch Zinseinnahmen) und denke daran, dass dies generell ein sensibles Thema ist: „Beim Geld hört die Freundschaft auf“, sagt der Volksmund.
Inventar vom Grundstück trennen
Meist wird beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ja nicht nur die Immobilie verkauft, sondern auch bewegliches Inventar. Das können Möbel, Küchen- oder technische Geräte, Gartenzubehör und andere Dinge sein. Wenn solche Sachen aus dem Kaufpreis der Immobilie herausgerechnet und in einem getrennten Vertrag verkauft werden, sinken mit dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer und möglicherweise weitere Gebührensätze. Das dadurch gesparte Geld erhöht dein Eigenkapital.
Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie liegt zum Beispiel in Hamburg bei 5,5 % des Kaufpreises, in Niedersachsen bei 5,0 % und Schleswig-Holstein gehört mit 6,5 % zu den bundesweiten Spitzenreitern. Je nachdem, wo das Grundstück, das Haus oder die Wohnung liegt, und wie umfangreich das Inventar ist, könntest du so ein paar Hundert oder sogar ein paar Tausend Euro sparen. Beachte aber, dass die angesetzten Kosten realistisch sein sollten. Für ein paar alte Gartengeräte oder eine Küche aus den 1970er Jahren kannst du – wenn überhaupt – nicht viel ansetzen. Aber wenn die Küche neu ist und der Aufsitzmäher intakt ist.
An alles gedacht? Checkliste Eigenkapital erhöhen zum Downloaden
Wie kommst du an ein Immobiliendarlehen? Du kannst vorab verschiedene Online-Rechner der Haspa nutzen, um dir schon mal einen Überblick zu verschaffen. Vereinbare in jedem Fall frühzeitig einen Termin mit den Immobilienspezialist:innen der Haspa – vor Ort in deiner Filiale oder auch online per Videokonferenz. Hier bekommst du neben der ausgezeichneten Beratung und vielen Tipps auch eine solide Finanzierung, die zu dir passt. Mit dem Haspa BaufinanzFinder erhältst du zusätzlich noch die Angebote von rund 300 seriösen Finanzanbietern für einen Immobilienkredit.
FAQ: Alle wichtigen Fragen zum Thema Eigenkapital erhöhen beim Hauskauf
Wie kann ich mein Eigenkapital für den Hauskauf am besten aufstocken?
Um beim Hauskauf dein Eigenkapital zu erhöhen, solltest du alle verfügbaren Quellen prüfen: Neben klassischem Sparen sind vorgezogene Erben oder Schenkungen der effektivste Weg. Auch staatliche Zuschüsse (z. B. KfW-Förderung) oder das Einbringen von Eigenleistungen beim Bau („Muskelhypothek“) wirken wie bares Geld und verbessern deine Finanzierungskonditionen deutlich.
Welche Möglichkeiten gibt es, Eigenkapital für den Immobilienkauf zu erhöhen?
Es gibt viele Wege, die Eigenkapitalquote zu verbessern:
- Steuertricks: Inventar (Küche, Möbel) im Kaufvertrag separat ausweisen, um Grunderwerbsteuer zu sparen.
- Staatliche Mittel: Wohn-Riester oder Bausparförderung nutzen.
- Privatvermögen: Verkauf von ungenutzten Werten (z. B. Oldtimer, Schmuck).
- Familie: Privatdarlehen oder die Nutzung einer „befreundeten Grundschuld“ der Eltern.
Was zählt alles zum Eigenkapital beim Hauskauf?
Zum Eigenkapital gehören nicht nur Bargeld und Kontoguthaben. Banken berücksichtigen auch Depots (Aktien, Fonds), bereits abbezahlte Grundstücke, Goldreserven, zuteilungsreife Bausparverträge und den Rückkaufswert von Lebensversicherungen. Sogar die eigene Arbeitsleistung am Bau kann bis zu einem gewissen Grad als Eigenkapital angerechnet werden.
Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?
Theoretisch ist eine Vollfinanzierung (100 % oder sogar 110 % inklusive Nebenkosten) möglich, erfordert aber eine exzellente Bonität und ein sehr hohes, sicheres Einkommen. In der Praxis ist dies deutlich teurer, da die Banken für das höhere Risiko deutliche Zinsaufschläge verlangen. Expert:innen raten daher, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu decken.
Warum ist ein hohes Eigenkapital beim Hauskauf vorteilhaft?
Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank, was diese mit Top-Zinskonditionen belohnt. Für dich bedeutet das: Deine monatliche Belastung sinkt, du bist schneller schuldenfrei und hast einen größeren Puffer gegen unvorhersehbare Kosten oder Zinsschwankungen bei der Anschlussfinanzierung.
