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Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein Gesetz, das seit 2015 in Deutschland gilt. Es soll verhindern, dass die Mieten bei neuen Mietverträgen in angespannten Wohnungsmarktgebieten zu stark steigen. Konkret bedeutet das: Die Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung wurde zuletzt bis zum 31.12.2029 verlängert. Die Landesregierungen können Gebiete bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Neubauten und umfassend moderne Wohnungen sind davon ausgenommen (§ 556d BGB).
Beispielrechnung zur Mietpreisbremse in Hamburg
Eine 55 m² große 2‑Zimmer-Wohnung in Hamburg‑Altona hat laut Hamburger Mietenspiegel 2023 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 12 € pro Quadratmeter.
Schritt 1: Vergleichsmiete berechnen
55 m² × 12,00 €/m² = 660 € monatlich (Nettokaltmiete)
Schritt 2: Erlaubte Miete nach Mietpreisbremse
660 € + 10 % = 726 € monatlich (maximal zulässig)
Schritt 3: Tatsächliche Neuangebot-Miete
Die Vermietung möchte 850 € verlangen. Ohne Mietpreisbremse wäre das möglich, doch die Miete müsste auf höchstens 726 € begrenzt werden.
Du kannst dich also darauf verlassen, dass die Miete nicht einfach nach Belieben festgelegt werden darf. Für Vermieter:innen heißt das allerdings auch: Sie haben durch die Mietpreisbremse weniger Spielraum bei der Mietgestaltung und müssen sich an die gesetzlichen Vorgaben halten.
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Wie Modernisierung die Miete beeinflusst
Eine Modernisierung kann sich direkt auf die zulässige Miete auswirken. Wenn dein:e Vermieter:in die Wohnung aufwertet – zum Beispiel mit neuen Fenstern oder einer modernen Heizungsanlage – darf er oder sie die Miete erhöhen. Aber keine Sorge: Der Mietpreisanstieg ist ebenfalls an gesetzliche Vorgaben gebunden. Laut § 559 BGB können jedes Jahr 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete draufschlagen. Wichtig ist, dass die Modernisierung den Wohnwert deiner Wohnung im besten Fall auch tatsächlich steigert. Dann kann sie auch eine höhere Miete rechtfertigen und das wirkt sich natürlich auf die Miethöhe aus.
Einfluss von Mängeln auf die Miethöhe
Wenn deine Wohnung Mängel hat, die den Wohnkomfort beeinträchtigen, kann das auch deine Miethöhe beeinflussen. Du hast das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Wohnung nicht in Ordnung ist. An erster Stelle steht, dass du deine Vermietung über die Mängel informierst und ihm die Chance gibst, die Probleme zu beheben. Erst wenn dein:e Vermieter:in nichts unternimmt, kannst du die Miete kürzen und falls nötig weitere rechtliche Schritte einleiten.
| Situation / Mangel | Typisches Ausmaß der Mietminderung | Vorgehen / Rechte der Mieter:innen |
|---|---|---|
| Leichte Beeinträchtigung (z. B. tropfender Wasserhahn, kleiner Riss in Wand) | ca. 5 % | Mängelanzeige schriftlich an Vermieter:in, Frist zur Beseitigung setzen |
| Mittlere Beeinträchtigung (z. B. Heizungsausfall wenige Tage im Winter, defekte Fenster, mittlerer Wasserschaden) | ca. 10 bis 30 % | Mängelanzeige mit Frist, Mietminderung nach Fristablauf |
| Schwere Beeinträchtigung (z. B. Schimmelbefall, starker Wasserschaden, deutliche Einschränkung der Nutzung eines Zimmers) | ca. 30 bis 50 % | Mängelanzeige, Mietminderung, ggf. Ersatzvornahme oder Schadensersatz |
| Sehr schwere / unzumutbare Beeinträchtigung (z. B. Wohnung unbewohnbar durch Brand, Totalausfall Heizung im Winter, massive Gesundheitsgefahr) | 50 bis 100 % | Mietminderung oder Mietaussetzung, ggf. fristlose Kündigung, Schadensersatz |
Hinweise:
- Die genannten Prozentsätze sind gerichtlich anerkannte Richtwerte, können aber je nach Einzelfall abweichen.
- Mängel immer sofort schriftlich (am besten per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung) melden.
- Bei Selbstbeseitigung (Ersatzvornahme) Belege und Rechnungen aufbewahren.
Zu hohe Miete? Deine Recht durchsetzen!
Um herauszufinden, ob deine Miete tatsächlich gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist zunächst ein Blick in den örtlichen Mietspiegel entscheidend. Dort findest du die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich nach Kriterien wie Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung richtet. Weicht deine Miete davon um mehr als die vorgegebenen 10 % nach oben ab, kannst du sie beanstanden.
Dafür musst du allerdings selbst aktiv werden und deiner Vermietung eine formgerechte Rüge schicken – am besten schriftlich und mit konkreten Verweisen auf die örtliche Höchstmiete. Nur so wird ein möglicher Anspruch auf Mietsenkung wirksam. Da das für viele Mieter:innen schwer nachvollziehbar ist oder Konflikte mit dem Vermieter oder der Vermieterin befürchtet werden, ist es sinnvoll, sich bei einem Mieterverein oder einer Rechtsberatung Unterstützung zu holen. Dort erhältst du Hilfe bei der Prüfung der Miete und bei der Formulierung eines Schreibens, sodass deine Rechte tatsächlich durchgesetzt werden können.
Du lebst zur Miete?
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