Was ist eine Sondertilgung?
Auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung wird dir oft dieses eine Wort über den Weg laufen: Sondertilgung. Gemeint sind damit außerplanmäßige Tilgungszahlen an die Bank, die dir helfen, in kürzerer Zeit schuldenfrei zu werden.
Die Voraussetzung dafür ist meist ein im Baufinanzierungsvertrag verankertes Sondertilgungsrecht. Denn ein gesetzlicher Anspruch besteht nicht, eine Sondertilgung ist überwiegend an verschiedene Bedingungen geknüpft.
Wann ist eine Sondertilgung möglich?
Prinzipiell ist eine Sondertilgung bei der Immobilienfinanzierung fast immer möglich. Manchmal verlangt die Bank für diese Möglichkeit allerdings Zusatzzinsen. Denn wenn das Darlehen schneller getilgt wird als ursprünglich geplant, entgehen der Bank folglich Zinseinnahmen.
Oftmals gibt es aber auch Kreditverträge, bei denen keine zusätzlichen Gebühren für Tilgungen erhoben werden. In der Regel können jährlich circa 5 % der anfänglichen Nettodarlehenssumme außer der Reihe getilgt werden.
Was sind die Vorteile einer Sondertilgung?
Durch eine Sondertilgung können Kreditnehmer:innen jedes Jahr mehrere tausend Euro extra in die Baufinanzierung einzahlen. Das bringt in der Regel mehrere Vorteile mit sich:
Zinsen sparen
Normalerweise wird eine Immobilie mit einem Annuitätendarlehen finanziert, bei dem die Rate über die gesamte Laufzeit hinweg gleich bleibt. Jede Rate setzt sich dabei aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen.
Zinsen müssen immer nur auf die Restschuld gezahlt werden. Da sich mit jeder Rate die Restschuld verringert, wird auch der Anteil der Zinsen immer geringer. Bei einem Annuitätendarlehen wird also die Sondertilgung auf die Rückzahlung des Darlehens angerechnet, wodurch die Restschuld und die Zinslast merklich sinken.
Laufzeit verkürzen
Durch eine Sonderzahlung kann auch die Laufzeit einer Baufinanzierung verkürzt werden. Die Restschuld und der Zinsanteil der Raten wird schneller reduziert und Kreditnehmer:innen sind schneller schuldenfrei.
Flexibilität
Sollte sich die Finanzsituation durch zusätzliche Einkünfte verbessern, ist die Sondertilgung eine gute Möglichkeit, den Immobilienkredit in kürzerer Zeit abzubezahlen und die finanzielle Freiheit zu erreichen.
Vorfälligkeitsentschädigung verringern
Wenn du deinen Vertrag früher ablöst als geplant, berechnet deine Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist sowas wie ein Ausfallhonorar, das die Banken für entgangene Einnahmen erheben. Vertraglich festgehaltene Sondertilgungsrechte reduzieren diese allerdings.
Es ist dabei übrigens unerheblich, ob es sich um bereits gezahlte, oder noch mögliche Sondertilgungen handelt: Die Bank muss diese bei ihrer Berechnung berücksichtigen. Heißt: Du zahlst eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung, als ohne Sondertilgungsrecht.
Bonität verbessern
Bei vielen Kreditinstituten hat eine frühzeitige Tilgung Auswirkungen auf deine Bonität als Schuldner:in. Zusätzlich schaffst du dir mehr Spielraum für die Monatsraten einer möglichen neuen Finanzierung oder eine Umschuldung.
Für wen ist eine Sondertilgung sinnvoll?
Eine Sondertilgung lohnt sich vor allem dann, wenn eine Investition in einer anderen Anlageklasse voraussichtlich weniger Gewinn einbrächte, als Kreditnehmer:innen durch die Sondertilgung sparen würden.
Das bedeutet vereinfacht: Liegt der Zinssatz für deinen Baukredit über dem Zinssatz, den du auf dein Spar- oder Tagesgeldkonto erhältst, lohnt sich die Sondertilgung.
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Da die Kreditzinsen fast immer über den Sparzinsen liegen, war die Sondertilgung in der Vergangenheit meist die bessere Wahl. Seit der Zinswende im Jahr 2022 gilt dies allerdings nicht mehr und man muss ein bisschen genauer abwägen.
Wenn die Bank nur eine Sondertilgung mit Zinsaufschlag anbietet, lohnt sich das nur, wenn tatsächlich auch regelmäßig hohe Sonderzahlungen geleistet werden können. Das liegt daran, dass sich der Kredit durch den höheren Zins zunächst verteuert.
Die höheren Zinskosten können erst durch regelmäßige Sondertilgungen langfristig gesenkt werden. Eine einmalige Zahlung ist bei einer Tilgung mit Zinsaufschlag also nicht unbedingt lohnenswert.
Wie hoch sollte die Sondertilgung sein?
Viele Banken erlauben mittlerweile eine kostenlose, jährliche Sondertilgung von bis zu 5 % der Darlehenssumme. Dadurch werden Kreditnehmer:innen schneller schuldenfrei, wie folgendes, vereinfachtes Beispiel einer 100.000 € Darlehenssumme mit 1 % Tilgung und 2,4 % Jahreszins zeigt:
| Bedingungen | Darlehen ohne Sondertilgung | Darlehen mit Sondertilgung |
| Sondertilgungen pro Jahr | 0 % | 5 % |
| Restschuld nach Zinsbindung | 88.616,05 € | 32.729,26 € |
| Gesamtlaufzeit | 50 Jahre und 9 Monate | 13 Jahre und 8 Monate |
| Zinszahlung | 22.804,83 € | 15.703,72 € |
Das Beispiel zeigt: Wenn du jedes Jahr die vollen 5 %, in diesem Fall also 5.000 € extra einzahlst, verkürzt du die Dauer des Darlehens um gut 37 Jahre. Da du durch die Sonderzahlungen über 7.000 € weniger Zinsen zahlen musst und so schneller tilgen kannst, sinkt die Restschuld schneller, die Differenz beläuft sich auf über 55.000 € nach 10 Jahren.
Es zeigt sich also, dass sich vor allem jährliche Sondertilgungen lohnen können, die sich in der Nähe der 5 %-Grenze bewegen, bis zu der die Sonderzahlungen kostenlos sind. Häufig können Sondertilgungen schon ab 1.000 € vorgenommen werden, allerdings ist die Häufigkeit pro Jahr oft beschränkt. Wenn du also schon weißt, dass du zu einem späteren Zeitpunkt im Jahr einen höheren Betrag außer der Reihe tilgen könntest, warte am besten ein bisschen ab.
Sondertilgung: Was sind die Alternativen?
Wie weiter oben bereits erwähnt, lagen die Bauzinsen in der Vergangenheit lange Zeit über dem Niveau der Sparzinsen. Die Frage danach, ob eine Sondertilgung sinnvoll ist, erübrigte sich damals eigentlich schon fast, die Antwort lautete immer ja. Doch seit der Zinswende im Jahr 2022 verhält es sich anders, durch die hohen Sparzinsen haben Kreditnehmer:innen nun neue Möglichkeiten.
Die Zinserträge aus Anleihen oder Aktien sind zwar mit mehr Risiko verbunden, können aber unter Umständen deutlich höher sein, als die Zinsersparnisse, die eine Sondertilgung bietet. Auch die Zinsen eines Festgeldkontos können sich im Vergleich zu einer Sondertilgung lohnen.
Eine weitere Alternative zur Sondertilgung ist die Umschuldung. Das bedeutet, dass du einen neuen Kredit zu besseren Konditionen aufnimmst, um dein laufendes, teureres Darlehen zu tilgen. Dabei tauschst du einen laufenden, gegen einen neuen Kredit um.
Der Vorteil einer solchen Ablösung: Nachdem du die Umschuldung auf einen Kredit mit günstigeren Konditionen vorgenommen hast, zahlst du auf deine Restschuld, niedrigere Zinsen. Das funktioniert allerdings nur in Phasen, in denen die Zinsen niedriger sind, als sie bei Abschluss der Baufinanzierung waren.
