⍟ Letztes Update: April 2026. Unser Artikel bleibt stets aktuell, damit du immer auf dem neuesten Stand in Sachen Sanierungspflicht bist.
Achtung: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG, auch Heizungsgesetz) wird voraussichtlich zum 1.7.26 durch das GMG ersetzt. Darunter u.a. Anpassungen wie der Wegfall der 65 %-Pflicht für erneuerbare Energien! Bei uns findest du weitere Infos zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
Short Facts zur Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Das Wichtigste auf einen Blick
- Wer: Käufer:innen und Erb:innen von Bestandsimmobilien
- Wann: Innerhalb von 2 Jahren nach Einzug/Grundbucheintrag
- Dämmung einplanen: Die Pflicht für Decke und Rohre bleibt auch im GMG stabil
- Heizungskauf abwägen: Warte ggf. die finale Verabschiedung des GMG im Sommer 2026 ab, wenn du z. B. keine Wärmepumpe willst
- Solar-Koppelung: Plane bei einer Dachsanierung in Hamburg, NRW oder BW die Kosten für PV direkt mit ein
- Bonus: Bis zu 70 % staatliche Förderung nutzen, um den Immobilienwert nachhaltig zu steigern
Inhalte im Überblick
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Im November 1977 trat in Deutschland die Erste Wärmeschutzverordnung in Kraft. Nutzen dieser Verordnung war, Bauherren und Bauherrinnen gezielt bauliche Maßnahmen zu ermöglichen, die dafür Sorge trugen, den Energiebedarf des eigenen Gebäudes langfristig und dauerhaft zu senken. Denn ein geringerer Verbrauch unterstützt sowohl den Klimaschutz und zieht darüber hinaus weniger Energieimporte nach sich.
Seit 2020 vereint das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, die ursprüngliche Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) miteinander und hat diese abgelöst. Das GEG, das 2023 novelliert wurde, umfasst als einheitliches Regelwerk alle energetischen Anforderungen – sowohl an Neubauten als auch an Bestandsgebäude.
Derzeitiges 1-Tages-Paradox: Wie du in der Grafik erkennen kannst, gilt voraussichtlich ab 1.7.2026 das geplante GMG mit der sogenannten „Biotreppe“ und mehr Wahlfreiheit. Die Sanierungspflicht für Dämmung bleibt, aber beim Heizungstausch lohnt sich das Abwarten auf die neue Gesetzeslage im Juli 2026.
Da ein großer Teil aller Bestandsgebäude in Deutschland vor Inkrafttreten der Ersten Wärmeschutzverordnung gebaut wurde, sind hier oftmals noch ein hoher Energieverbrauch und hohe CO₂-Emissionen vorhanden, die unter anderem durch die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel gesenkt werden sollen. Stichpunkt: Klimaneutralität bis 2045. So bist du als Neubesitzer:in einer Bestandsimmobilie, die vor dem 1.2.2002 erbaut wurde, nach GEG dazu verpflichtet, innerhalb von 2 Jahren nach Grundbucheintrag bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Die 2-Jahres-Frist: Was bleibt, was geht?
Aktuell gilt: Nach dem Grundbucheintrag hast du 24 Monate Zeit für die energetische Nachrüstung.
- Status Quo (GEG): Die Pflicht gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser bei Besitzerwechsel
- Ausblick (GMG): Während die Heizungspflichten gelockert werden, bleibt die Sanierungspflicht für die Gebäudehülle (Dämmung) laut aktuellem Gesetzentwurf als „Effizienz-Anker“ bestehen
- Kern-Idee: Der Fokus verschiebt sich von der „Heizungserneuerung per Gesetz“ hin zur „Dämmung als Basis“
Hier sollten Sanierungsmaßnahmen stattfinden: Wärmeerzeugung & Dämmung
Zur energetischen Sanierung im Altbau bist du verpflichtet, wenn du ein Bestandsgebäude neu erwirbst – sei es durch Kauf, Schenkung oder Erbe. Sinn und Zweck ist dabei, dass sich der Energieverlust der Immobilie in bestimmten Bereichen reduziert. Dazu zählen die Bereiche der Wärmeerzeugung sowie die Gebäudedämmung.
Heizungstausch: Abschied von der 65 %-Hürde?
Hier gibt es die größte Veränderung. Seit 2024 galt: Neue Heizungen müssen zu 65 % mit Erneuerbaren Energien laufen.
- Stand jetzt (GEG): In Großstädten ist dieser Stichtag der 30.6.2026.
- Zukunft (GMG): Die Bundesregierung plant, die 65 %-Vorgabe zu streichen. Stattdessen kommt die „Biotreppe“: Gasheizungen dürfen weiter eingebaut werden, müssen aber ab 2029 stufenweise steigende Anteile an Bio-Gas oder Wasserstoff nutzen (startend bei 10-15 %).
- Kern-Idee: Technologieoffenheit ersetzt den Einbauzwang für Wärmepumpen, aber fossile Brennstoffe werden durch CO2-Preise und Bio-Quoten teurer.
Diese Pflichten gelten u.a. bei der Dämmung
Egal ob GEG oder GMG, an der Dämmung kommen Neubesitzer:innen nicht vorbei. Die Dämmung vom eigenen Haus ist durchaus wichtig, da andernfalls ein großer Teil der erzeugten Wärme ungenutzt nach draußen gelangt. So gelten auch hier bestimmte Gesetzmäßigkeiten in Bezug auf die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel:
- Nach § 69 des GEG müssen warmwasserführende Rohre, also Rohrleitungen, durch die warmes Brauch- oder Heizwasser fließt, und die sich in unbeheizten Räumen (z. B. Keller) befinden, isoliert werden. Die vorgeschriebene Dicke des Dämmmaterial ergibt sich aus Innendurchmesser des Rohrs sowie der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes.
- Auch ein ungedämmtes Dach zieht notwendige Sanierungsmaßnahmen nach sich. Diese können je nach Nutzung direkt am Dach durchgeführt werden oder durch eine Dämmung der obersten Geschossdecke erfolgen. Nach § 47 des GEG gilt hier ein Wärmedurchgangskoeffizient, kurz U-Wert, von 0,24 W/qm x K (Watt pro Quadratmeter mal Kelvin).
- Völlig unabhängig vom Eigentümerwechsel gilt übrigens die 10 % Regelung: Nach dieser bist du bei einer Teilsanierung die mehr als 10 % der Gesamtfläche einer Außenbauteilgruppe als Eigentümer:in verpflichtet, eine vollständige energetische Sanierung durchzuführen.
- Kern-Idee: Diese Maßnahmen sind oft „Low-Hanging Fruits“; das heißt sie kosten vergleichsweise wenig und sparen sofort bis zu 15 % Heizkosten.
Informiere dich am besten rechtzeitig vor Kauf eines Altbaus über die gesetzlichen Vorgaben nach GEG, um hinterher nicht ungeahnt in eine Kostenfalle zu tappen.
Faktencheck: Solarpflicht in Hamburg, BW & NRW
Hier kursieren oft Halbwahrheiten. Wichtig: Ein Eigentümerwechsel allein löst in keinem Bundesland eine Solarpflicht aus. Auslöser ist fast immer die Dachsanierung:
| Bundesland | Solarpflicht im Bestand (2026) | Auslöser |
| Hamburg | Ja, seit 2024/2025 | Wesentliche Umbaumaßnahmen / Sanierung von >50 % der Dachfläche. |
| Baden-Württ. | Ja, seit 2023 | Grundlegende Dachsanierung (Eindeckung & Lattung neu). |
| NRW | Ja, seit 1.1.26 | Vollständige Erneuerung der Dachhaut. |
Merke: Wer ein Haus kauft und das Dach so lässt, wie es ist, muss (stand April 2026) keine PV-Anlage nachrüsten. Wer aber im Zuge der 2-Jahres-Sanierungsfrist das Dach dämmt und neu deckt, rutscht je nach Bundesland in die Solarpflicht.
Hinweis auf Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Energieausweis
Der Energieausweis fürs Haus gibt Auskunft über den Energieverbrauch der Immobilie. Seit 2007 sind Hauseigentümer:innen dazu verpflichtet, bei Vermietung, Verpachtung oder Hausverkauf einen Energieausweis vorzulegen.
Langzeiteigentümer:innen von Bestandsgebäuden stehen nicht in der Verpflichtung, ihr Gebäude zu sanieren, wenn sie ihr Gebäude bereits vor dem Jahr 2002 bewohnt haben. So kann es bei Erbschaft oder Schenkung auch durchaus mal dazu kommen, dass kein Energieausweis des jeweiligen Gebäudes vorliegt, der Aufschluss auf den energetischen Zustand der Immobilie bieten kann. In einem solchen Fall bietet sich die Einbindung und Beratung durch einen Energie-Effizienz-Experten oder einer Energie-Effizienz-Expertin an.
2-Jahres-Frist, rechtliche Folgen & Bußgelder bei Nicht-Einhaltung
Nach dem Hauskauf, der Schenkung oder dem Erbe, genauer nach Eintrag im Grundbuch hast du 2 Jahre Zeit, die geforderten Maßnahmen der energetischen Haussanierung durchzuführen. Kommst du dem nicht nach, drohen hohe Bußgelder. Strafen bis zu 50.000 € können hierbei auf dich zukommen, wenn dein Haus nicht die geforderten Anforderungen erfüllt.
Wichtig: Hier sind Käufer:innen und Neubesitzer:innen in der Pflicht und nicht die vorherigen Besitzer:innen des alten Gebäudes. Ob alter Brennwert-Heizkessel, sprich alte Heizung, oder generell zu hohe CO₂-Emissionen, die GEG-Anforderungen geben die energetischen Maßnahmen vor und du als Hausbesitzer:in bist verpflichtet dem nachzukommen.
Die Überprüfung, ob die geforderten rechtlichen Grundlagen eingehalten werden, erfolgt beispielsweise über den/die Schornsteinfeger:in oder aber über die örtliche Baubehörde. Lass dir daher am besten entsprechende Nachweise über erfolgte Sanierungsmaßnahmen von den entsprechenden Bauunternehmen ausstellen.
Fördermöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen
Gute Nachricht für alle, die jetzt in Kontakt mit der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel kommen: Der Staat fordert nicht nur, er fördert zum Glück auch. Für viele energetische Sanierungsmaßnahmen kannst du eine staatliche Förderung beantragen. Hierbei ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) deine erste Anlaufstelle. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden sowohl Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Anlagetechnik (Anlagen zur Wärmeerzeugung) als auch Heizungsoptimierungen gefördert.
Rechenbeispiel: Sanierungskosten vs. Förderung 2026
Dank der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) hast du die Möglichkeit auf attraktive Fördermöglichkeiten, die die Eigenanteile maßgeblich senken können.
| Maßnahme | Geschätzte Kosten | Förderung (max. 70 %) | Dein Eigenanteil |
| Heizungstausch (Wärmepumpe) | 30.000 € | – 21.000 € | 9.000 € |
| Dämmung Geschossdecke | 4.000 € | – 800 € (20 %)* | 3.200 € |
| Gesamt | 34.000 € | – 21.800 € | 12.200 € |
Hinweis: Die 70 % Förderung für Heizungen setzen sich zusammen aus 30 % Grundförderung, 20 % Klimageschwindigkeits-Bonus (bei Tausch alter fossiler Heizungen) und 20 % Einkommens-Bonus (Haushaltseinkommen < 40.000 €). *Dämmmaßnahmen werden als Einzelmaßnahme mit 15-20 % bezuschusst (15 % Grundförderung und ggf. 5 % Zusatz-Bonus bei einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
Bitte bedenke, dass sich die Förderlandschaft jederzeit ändern kann. Hierbei handelt es sich um eine mögliche Beispielrechnung. Die konkreten Kosten und Fördermittel können sich je nach individuellem Sanierungsvorhaben unterscheiden.
Schau in diesem Zusammenhang auch mal bei unserem Artikel zur Förderung bei energetischer Sanierung vorbei.
Haspa & LBS-Modernisierung
Bevor man wie der Ochs vorm Berge steht, empfiehlt sich natürlich immer eine entsprechende Beratung. Gemeinsam mit der LBS bietet sich hier die Haspa als Modernisierungspartnerin an. Für genauere Informationen schau einfach mal bei „Haspa Modernisieren“ vorbei. Hier kannst du deine voraussichtlichen Modernisierungskosten übrigens auch ganz schnell und einfach direkt mit dem Modernisierungs-Check ermitteln und gleichzeitig einen Überblick darüber gewinnen, wie viel Energie und CO₂ du voraussichtlich durch die angestrebte Sanierung einsparen kannst. Natürlich kannst du auch einen persönlichen und unverbindlichen Beratungstermin vereinbaren.
Ebenfalls eine sinnvolle Sache: Der Haspa Sanierungslotse. Von der Energieberatung und dem Sanierungsfahrplan über die geeigneten Handwerksbetriebe bis hin zu staatlicher Förderung und Finanzierung bekommst du hier alles bequem aus einer Hand. Einfach und unkompliziert.
FAQ: Die wichtigsten Fragen zur Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel
Was bedeutet Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht bezieht sich auf gesetzliche Anforderungen / Verpflichtungen, die Eigentümer:innen dazu verpflichten, notwendige Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrem Gebäude durchzuführen, um bestimmte Standards zu erfüllen, wie z. B. in Bezug auf den energetischen Zustand der Immobilie.
Was sind GEG Sanierungspflicht Ausnahmen?
Zu den Ausnahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel zählen, wenn die geforderte Sanierungsmaßnahme technisch nicht möglich ist, wenn es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt und die energetische Sanierung nicht mit den Zielen des Denkmalschutzes vereinbar ist sowie wenn du die Immobilie weniger als 4 Monate im Jahr auf über 19 °C erwärmst.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel gilt seit wann?
Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel gilt in Deutschland seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im November 2020. Dieses Gesetz führte neue Regelungen ein, die bei einem Eigentümerwechsel die Durchführung bestimmter energetischer Sanierungsmaßnahmen vorschreiben.
Gilt die gesetzliche Sanierungspflicht auch für Erben?
Ja, die energetische Sanierungspflicht gilt bei Erwerb von Ein- oder Zweifamilienhäusern für neue Eigentümer:innen, egal, ob es sich um einen Hauskauf, eine Schenkung oder aber um eine Erbschaft handelt.
Wer prüft die GEG Sanierungspflicht?
Die Einhaltung der Sanierungspflicht gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird entweder von dem/der Schornscheinfeger:in überwacht und geprüft oder aber von den jeweiligen Bau- und Genehmigungsbehörden der Länder.
Muss ich auch dämmen, wenn ich das Haus nur erbe?
Ja. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Kauf und Erbe. Die 2-Jahres-Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang.
Was passiert, wenn die Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar ist?
In Härtefällen kann man sich auf Antrag befreien lassen (§ 102 GEG). Das muss jedoch durch einen zertifizierten Energieberater oder Energieberaterin nachgewiesen werden.
Muss ich meine 30 Jahre alte Heizung laut GMG noch tauschen?
Voraussichtlich nein. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) sieht vor, die starre Austauschpflicht (§ 72 GEG) für funktionierende Kessel aufzuheben. Dennoch ist ein Tausch wirtschaftlich oft sinnvoll, da die CO2-Kosten für Öl/Gas massiv steigen.
Was ist die „Biotreppe“ im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)?
Wer nach Inkrafttreten des GMG eine neue Gasheizung einbaut, muss sicherstellen, dass der Brennstoff ab 2029 zu einem gewissen Prozentsatz „grün“ ist (z. B. 15 % in 2029, steigend auf 60 % bis 2040).
Darf es noch etwas mehr Nachhaltigkeit sein?
Energetische Sanierung ist eine sehr gute Möglichkeit, um nachhaltiger zu leben. Was das konkret für Maßnahmen beinhalten kann, erfährst du in unseren anderen Artikeln!
Austauschpflicht Niedertemperaturkessel | Kellerdämmung
Serielle Sanierung | Bad sanieren | Wärmedämmung Fenster
