Zum Inhalt springen

Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel: Das musst du wissen

Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel: Familie auf Baustelle S-Com / Getty Images / Westend61 / Contributorgetty

Du hast ein Haus oder eine Wohnung gekauft oder geerbt? Zuerst einmal: Herzlichen Gl├╝ckwunsch und willkommen in deinem neuen Eigenheim! Als Eigent├╝mer:in einer eigenen Immobilie stehst du jedoch auch gegebenenfalls in der Pflicht, einer umfassenden energetischen Sanierung f├╝r das Geb├Ąude nachzukommen. Welche Gesetze, Rechte und Pflichten hier f├╝r dich gelten, erf├Ąhrst du jetzt!

Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel nach Geb├Ąudeenergiegesetz (GEG)

Im November 1977 trat in Deutschland die Erste W├Ąrmeschutzverordnung in Kraft. Nutzen dieser Verordnung war, Bauherren und Bauherrinnen gezielt bauliche Ma├čnahmen zu erm├Âglichen, die daf├╝r Sorge trugen, den Energiebedarf des eigenen Geb├Ąudes langfristig und dauerhaft zu senken. Denn ein geringerer Verbrauch unterst├╝tzt sowohl den Klimaschutz und zieht dar├╝ber hinaus weniger Energieimporte nach sich. 

Seit 2020 vereint das Geb├Ąudeenergiegesetz, kurz GEG, die urspr├╝ngliche Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) sowie das Erneuerbare-Energien-W├Ąrmegesetz (EEW├ĄrmeG) miteinander und hat diese abgel├Âst. Das GEG, das 2023 novelliert wurde, umfasst als einheitliches Regelwerk alle energetischen Anforderungen ÔÇô sowohl an Neubauten als auch an Bestandsgeb├Ąude.

Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel: Grafik mit Zeitstrahl der Entwicklung der W├Ąrmeschutzverordnung
Haspa Insider

Da ein gro├čer Teil aller Bestandsgeb├Ąude in Deutschland vor Inkrafttreten der Ersten W├Ąrmeschutzverordnung gebaut wurde, sind hier oftmals noch ein hoher Energieverbrauch und hohe COÔéé-Emissionen vorhanden, die unter anderem durch die Sanierungspflicht bei einem Eigent├╝merwechsel gesenkt werden sollen. Stichpunkt: Klimaneutralit├Ąt bis 2045. So bist du als Neubesitzer:in einer Bestandsimmobilie, die vor dem 1.2.2002 erbaut wurde, nach GEG dazu verpflichtet, innerhalb von 2 Jahren nach Grundbucheintrag bestimmte Sanierungsma├čnahmen durchzuf├╝hren.

Hier sollten Sanierungsma├čnahmen stattfinden: W├Ąrmeerzeugung & D├Ąmmung

Zur energetischen Sanierung verpflichtet bist du, wenn du einen Altbau neu erwirbst ÔÇô sei es durch Kauf, Schenkung oder Erbe. Sinn und Zweck ist dabei, dass sich der Energieverlust der Immobilie in bestimmten Bereichen reduziert. Dazu z├Ąhlen die Bereiche der W├Ąrmeerzeugung sowie die Geb├Ąuded├Ąmmung.

Sanierungspflicht im Rahmen der W├Ąrmeerzeugung

Kaufst oder erbst du ein Haus, in dem noch ein alter Heizkessel seiner Arbeit (mal mehr, mal weniger gut) nachkommt, sprich ├Ąlter als 30 Jahre ist, gilt dieser als veraltet. Nach ┬žÔÇ»72 des Geb├Ąudeenergiegesetzes bist du in der Pflicht, Konstanttemperaturkessel mit einer Nennleistung zwischen 4 und 400 kWh (z.ÔÇ»B. bei alten ├ľl- oder Gasheizungen) durch ein modernes Heizsystem zu ersetzen. Seit 2024 gilt hier zudem, dass dein neues Heizsystem mit zu mindestens 65ÔÇ»% erneuerbare Energien betrieben werden muss. Hier l├Ąsst sich nach GEG 2024 beispielsweise auch gr├╝ner Strom aus der eigenen Photovoltaik-Anlage anrechnen.

Diese Pflichten gelten u.a. bei der D├Ąmmung

Die D├Ąmmung vom eigenen Haus ist durchaus wichtig, da andernfalls ein gro├čer Teil der erzeugten W├Ąrme ungenutzt nach drau├čen gelangt. So gelten auch hier bestimmte Gesetzm├Ą├čigkeiten in Bezug auf die Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel:

  • Nach ┬žÔÇ»69 des GEG m├╝ssen warmwasserf├╝hrende Rohre, also Rohrleitungen, durch die warmes Brauch- oder Heizwasser flie├čt, und die sich in unbeheizten R├Ąumen (z.ÔÇ»B. Keller) befinden, isoliert werden. Die vorgeschriebene Dicke des D├Ąmmmaterial ergibt sich aus Innendurchmesser des Rohrs sowie der W├Ąrmeleitf├Ąhigkeit des D├Ąmmstoffes. 
  • Auch ein unged├Ąmmtes Dach zieht notwendige Sanierungsma├čnahmen nach sich. Diese k├Ânnen je nach Nutzung direkt am Dach durchgef├╝hrt werden oder durch eine D├Ąmmung der obersten Geschossdecke erfolgen. Nach ┬žÔÇ»47 des GEG gilt hier ein W├Ąrmedurchgangskoeffizient, kurz U-Wert, von 0,24ÔÇ»W/qm x K (Watt pro Quadratmeter mal Kelvin).
  • V├Âllig unabh├Ąngig vom Eigent├╝merwechsel gilt ├╝brigens die 10ÔÇ»% Regelung: Nach dieser bist du bei einer Teilsanierung die mehr als 10ÔÇ»% der Gesamtfl├Ąche einer Au├čenbauteilgruppe als Eigent├╝mer:in verpflichtet, eine vollst├Ąndige energetische Sanierung durchzuf├╝hren.

Informiere dich am besten rechtzeitig vor Kauf eines Altbaus ├╝ber die gesetzlichen Vorgaben nach GEG, um hinterher nicht ungeahnt in eine Kostenfalle zu tappen.

Energieeffizienzklassen

Kooperationsangebot zur Energieberatung

Die Haspa verhilft dir schneller zum Termin und obendrauf gibt es dank der Kooperation mit RENEWA 150 ÔéČ Rabatt. Jetzt mehr erfahren!

Ausnahmen der GEG Sanierungspflicht

Von jeder Regel gibt es bekanntlich Ausnahmen. Von der Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel bist du beispielsweise befreit, wenn …

  • … die Umsetzung der vorgeschriebenen Ma├čnahmen aus technischen Gr├╝nden nicht m├Âglich ist.
  • Weiterhin bist du von der Pflicht befreit, wenn du die gekaufte oder geerbte Immobilie weniger als 4 Monate im Jahr auf ├╝ber 19ÔÇ»┬░C erw├Ąrmst.
  • Auch bei denkmalgesch├╝tzten Geb├Ąuden gilt die Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel nicht ÔÇô zumindest, wenn sich die Ma├čnahmen nicht mit den Zielen des Denkmalschutzes vereinbaren lassen. ├ťberpr├╝fe hier im Zweifel die regionalen Vorschriften!

Hinweis auf Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel: Energieausweis

Der Energieausweis f├╝rs Haus gibt Auskunft ├╝ber den Energieverbrauch der Immobilie. Seit 2007 sind Hauseigent├╝mer:innen dazu verpflichtet, bei Vermietung, Verpachtung oder Hausverkauf einen Energieausweis vorzulegen.

Langzeiteigent├╝mer:innen von Bestandsgeb├Ąuden stehen nicht in der Verpflichtung, ihr Geb├Ąude zu sanieren, wenn sie ihr Geb├Ąude bereits vor dem Jahr 2002 bewohnt haben. So kann es bei Erbschaft oder Schenkung auch durchaus mal dazu kommen, dass kein Energieausweis des jeweiligen Geb├Ąudes vorliegt, der Aufschluss auf den energetischen Zustand der Immobilie bieten kann. In einem solchen Fall bietet sich die Einbindung und Beratung durch einen Energie-Effizienz-Experten oder einer Energie-Effizienz-Expertin an.

Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel, Grafik: Pflicht f├╝r Energieausweis, Einbindung Energie-Expert:in
Haspa Insider

Zwei-Jahres-Frist, rechtliche Folgen & Bu├čgelder bei Nicht-Einhaltung

Nach dem Hauskauf, der Schenkung oder dem Erbe, genauer nach Eintrag im Grundbuch hast du 2 Jahre Zeit, die geforderten Ma├čnahmen der energetischen Haussanierung durchzuf├╝hren. Kommst du dem nicht nach, drohen hohe Bu├čgelder. Strafen bis zu 50.000ÔÇ»ÔéČ k├Ânnen hierbei auf dich zukommen, wenn dein Haus nicht die geforderten Anforderungen erf├╝llt.

Wichtig: Hier sind K├Ąufer:innen und Neubesitzer:innen in der Pflicht und nicht die vorherigen Besitzer:innen des alten Geb├Ąudes. Ob alter Brennwert-Heizkessel, sprich alte Heizung, oder generell zu hohe COÔéé-Emissionen, die GEG-Anforderungen geben die energetischen Ma├čnahmen vor und du als Hausbesitzer:in bist verpflichtet dem nachzukommen.

Die ├ťberpr├╝fung, ob die geforderten rechtlichen Grundlagen eingehalten werden, erfolgt beispielsweise ├╝ber den/die Schornsteinfeger:in oder aber ├╝ber die ├Ârtliche Baubeh├Ârde. Lass dir daher am besten entsprechende Nachweise ├╝ber erfolgte Sanierungsma├čnahmen von den entsprechenden Bauunternehmen ausstellen.

F├Ârderm├Âglichkeiten f├╝r Sanierungsma├čnahmen

Gute Nachricht f├╝r alle, die jetzt in Kontakt mit der Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel kommen: Der Staat fordert nicht nur, er f├Ârdert zum Gl├╝ck auch. F├╝r viele energetische Sanierungsma├čnahmen kannst du eine staatliche F├Ârderung beantragen. Hierbei ist das Bundesamt f├╝r Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) deine erste Anlaufstelle. Im Rahmen der Bundesf├Ârderung f├╝r effiziente Geb├Ąude (BEG) werden sowohl Einzelma├čnahmen an der Geb├Ąudeh├╝lle, Anlagetechnik (Anlagen zur W├Ąrmeerzeugung) als auch Heizungsoptimierungen gef├Ârdert. 

Bei den Einzelma├čnahmen und auch bei der Heizungsoptimierung erh├Ąltst du einen Grundf├Ârdersatz von 15ÔÇ»% der f├Ârderf├Ąhigen Kosten. Durch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) hast du beispielsweise die M├Âglichkeit einen zus├Ątzlichen Bonus ├╝ber 5ÔÇ»% zu erhalten. Informieren lohnt sich also.

Schau in diesem Zusammenhang auch mal bei unserem Artikel zur F├Ârderung bei energetischer Sanierung vorbei.

Haspa & LBS-Modernisierung

Bevor man wie der Ochs vorm Berge steht, empfiehlt sich nat├╝rlich immer eine entsprechende Beratung. Gemeinsam mit der LBS bietet sich hier die Haspa als Modernisierungspartnerin an. F├╝r genauere Informationen schau einfach mal bei ÔÇ×Haspa ModernisierenÔÇť vorbei. Hier kannst du deine voraussichtlichen Modernisierungskosten ├╝brigens auch ganz schnell und einfach direkt mit dem Modernisierungs-Check ermitteln und gleichzeitig einen ├ťberblick dar├╝ber gewinnen, wie viel Energie und COÔéé du voraussichtlich durch die angestrebte Sanierung einsparen kannst. Nat├╝rlich kannst du auch einen pers├Ânlichen und unverbindlichen Beratungstermin vereinbaren.

Darf es noch etwas mehr Nachhaltigkeit sein?

Energetische Sanierung ist eine sehr gute M├Âglichkeit, um nachhaltiger zu leben. Was das konkret f├╝r Ma├čnahmen beinhalten kann, erf├Ąhrst du in unseren anderen Artikeln!

Fassadend├Ąmmung Kosten | Kellerd├Ąmmung | Dachd├Ąmmung Kosten |
Solarthermie oder Photovoltaik | Heizung tauschen | W├Ąrmed├Ąmmung Fenster

FAQ zur Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel

Was bedeutet Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht bezieht sich auf gesetzliche Anforderungen / Verpflichtungen, die Eigent├╝mer:innen dazu verpflichten, notwendige Renovierungs- oder Modernisierungsma├čnahmen an ihrem Geb├Ąude durchzuf├╝hren, um bestimmte Standards zu erf├╝llen, wie z.ÔÇ»B. in Bezug auf den energetischen Zustand der Immobilie.

Was sind GEG Sanierungspflicht Ausnahmen?

Zu den Ausnahmen der Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel z├Ąhlen, wenn die geforderte Sanierungsma├čnahme technisch nicht m├Âglich ist, wenn es sich um eine denkmalgesch├╝tzte Immobilie handelt und die energetische Sanierung nicht mit den Zielen des Denkmalschutzes vereinbar ist sowie wenn du die Immobilie weniger als 4 Monate im Jahr auf ├╝ber 19ÔÇ»┬░C erw├Ąrmst.

Sanierungspflicht bei Eigent├╝merwechsel gilt seit wann?

Die Sanierungspflicht bei einem Eigent├╝merwechsel gilt in Deutschland seit dem Inkrafttreten des Geb├Ąudeenergiegesetzes (GEG) im November 2020. Dieses Gesetz f├╝hrte neue Regelungen ein, die bei einem Eigent├╝merwechsel die Durchf├╝hrung bestimmter energetischer Sanierungsma├čnahmen vorschreiben.

Gilt die gesetzliche Sanierungspflicht auch f├╝r Erben?

Ja, die energetische Sanierungspflicht gilt bei Erwerb von Ein- oder Zweifamilienh├Ąusern f├╝r neue Eigent├╝mer:innen, egal, ob es sich um einen Hauskauf, eine Schenkung oder aber um eine Erbschaft handelt.

Wer pr├╝ft GEG Sanierungspflicht?

Die Einhaltung der Sanierungspflicht gem├Ą├č dem Geb├Ąudeenergiegesetz (GEG) wird entweder von dem/der Schornscheinfeger:in ├╝berwacht und gepr├╝ft oder aber von den jeweiligen Bau- und Genehmigungsbeh├Ârden der L├Ąnder.