Short Facts im Überblick: Haus geerbt – was tun?
- Die 6-Wochen-Frist (Erbe ausschlagen): Ab dem Moment, in dem du vom Erbfall erfährst, hast du in der Regel 6 Wochen Zeit, um das Erbe beim Nachlassgericht auszuschlagen. Das könnte wichtig sein, wenn die Immobilie beispielsweise massiv verschuldet ist.
- Gebührenfreie Grundbuchberichtigung: Innerhalb der ersten 2 Jahre nach dem Erbfall kannst du dich völlig kostenlos als neuer Eigentümer oder Eigentümerin im Grundbuch eintragen lassen; danach fallen die regulären Gebühren an.
- Der 6-Monate-Countdown (Steuern & Leerstand): Willst du die Immobilie als steuerfreies „Familienheim“ selbst nutzen, musst du dort in der Regel innerhalb von 6 Monaten einziehen. Diese Steuerfreiheit besteht nur für den/die länger lebende:n Ehepartner:in oder die Kinder. Für Kinder ist die Steuerfreiheit auf 200 qm Wohnfläche begrenzt.
- Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel: Mit der Ablösung des GEG durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) fällt die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizkessel komplett weg. Ein Eigentümerwechsel zwingt dich also nicht mehr automatisch zum Heizungstausch. Eine gesetzliche Frist von 2 Jahren nach dem Kauf gilt für neue Eigentümer:innen primär noch für die Nachrüstung der Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (sofern es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt, das vom vorherigen Eigentümer oder Eigentümerin seit 2002 selbst bewohnt wurde). Tauschst du die Heizung künftig freiwillig gegen eine neue Gas- oder Ölheizung aus, musst du stattdessen ab 2029 die stufenweise ansteigende Nutzung von Öko-Brennstoffen (die sogenannte „Bio-Treppe“) beachten.
- Dokumente sammeln: Für den Nachweis deines Eigentums benötigst du einen Erbschein oder ein notarielles Testament inklusive Eröffnungsprotokoll.
- Kosten kalkulieren: Prüfe den Zustand der Immobilie genau. Unterschätze nicht die eventuell anfallende Erbschaftssteuer sowie die künftigen Betriebskosten der Heizung, falls du eine fossile Anlage modernisierst und ab 2029 die gesetzliche „Bio-Treppe“ für teurere Öko-Brennstoffe beachten musst.
Inhalte im Überblick
Immobilie erben: Diese Fristen solltest du kennen
Wer eine Immobilie erbt, muss unmittelbar nach dem Todesfall ein paar Fristen im Blick behalten: z. B. 6 Wochen für die mögliche Erbausschlagung und 2 Jahre für die kostenfreie Grundbuchänderung. Verpasst du diese Termine, können finanzielle Nachteile drohen oder du nimmst womöglich sogar ungewollt Schulden an.
- Die 6-Wochen-Frist: Sobald du erfährst, dass du rechtmäßige:r Erbin oder rechtmäßiger Erbe bist, läuft die Frist. Innerhalb von 6 Wochen musst du entscheiden, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen wird. (Wichtig: Es ist zwischen Erbfall bei gesetzlicher Erbfolge und dem Erbfall aufgrund einer Verfügung von Todes wegen zu differenzieren, dann beginnt die Frist erst mit der Verkündung des Erblasserwillens, § 1944 II BGB.)
- Die 2-Jahres-Frist: Behältst du das Haus oder die Wohnung, musst du dich als neue:r Eigentümer:in ins Grundbuch eintragen lassen. Beantragst du diese Umschreibung innerhalb von 2 Jahren, entfallen die ansonsten üblichen Gebühren beim Grundbuchamt.
- Der 6-Monate-Countdown: Willst du die Immobilie als Zuhause selbst nutzen, musst du dort in der Regel innerhalb von 6 Monaten einziehen. Auch kommunale Zweckentfremdungsverbote begrenzen unbegründeten Leerstand in vielen Regionen oft schon nach 3 bis 6 Monaten.
- 2 Jahre für Erfüllung von Nachrüstpflichten: Wer ein älteres Haus erbt, übernimmt mit dem Eigentumsübergang nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schreibt neuen Eigentümer:innen in bestimmten Fällen weiterhin verbindliche energetische Nachbesserungen vor. Dies betrifft vor allem die Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, sofern das Haus zuvor seit 2002 von den Erblasser:innen selbst bewohnt wurde. Die Pflicht zum Austausch alter Heizungen nach 30 Jahren wurde dagegen komplett gestrichen. Für die Umsetzung der verbleibenden Dämmmaßnahmen lässt dir der Gesetzgeber ab dem Eigentumsübergang 2 Jahre Zeit.
Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Du hast 6 Wochen Zeit, um zu entscheiden, ob du die Erbschaft annehmen oder das Erbe ausschlagen möchtest. Reagierst du innerhalb dieser Zeit nicht, gilt das Erbe automatisch als angetreten. Ist das Erbe erst einmal ausgeschlagen, entfallen alle Rechte und Pflichten. Du hast dann aber auch keinen Anspruch mehr auf persönliche Erinnerungsstücke aus dem Nachlass.
Wann es sinnvoll sein kann, das Erbe auszuschlagen
Ein Haus zu erben bedeutet nicht automatisch einen finanziellen Gewinn. Du übernimmst den gesamten Nachlass inklusive aller Verbindlichkeiten, die der oder die Erblasser:in hinterlassen hat.
Prüfe diese 3 Risikofaktoren, bevor du dich entscheidest:
- Hohe Schulden: Übersteigen die bestehenden Kredite oder Grundschulden den Wert der geerbten Immobilie, zahlst du am Ende drauf.
- Möglicher Sanierungsbedarf: Alte Bestandsimmobilien bringen oftmals versteckte Kosten mit sich. Das Gebäudemodernisierungsgesetz verpflichtet neue Eigentümer:innen zwar nicht mehr zum pauschalen Austausch alter Heizungen nach 30 Jahren, allerdings müssen unter bestimmten Bedingungen innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf Nachrüstpflichten wie die Dämmung der obersten Geschossdecken oder von frei zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen erfüllt werden. Wer eine fossile Heizung freiwillig austauscht, muss zudem ab 2029 die stufenweise ansteigenden Kosten für den verpflichtenden Öko-Brennstoffanteil (die sogenannte „Bio-Treppe“) einkalkulieren.
- Unklare Erbfolge: Wenn mehrere Erben beteiligt sind und jahrelange rechtliche Auseinandersetzungen drohen, kann es nervenschonender sein, das Erbe auszuschlagen.
Testament, Erbschein und Grundbuch: Das sind deine Pflichten
Um dich als rechtmäßige Erbin oder rechtmäßigen Erben auszuweisen, benötigst du zwingend offizielle Dokumente. Banken, Behörden und das Grundbuchamt verlangen klare Nachweise über die Erbfolge, bevor du über das geerbte Haus verfügen kannst.
Die folgende Tabelle zeigt dir, welche Unterlagen du beantragen musst und wofür sie wichtig sind:
| Dokument | Wofür benötigst du es? | Wichtige Details |
| Notarielles Testament (mit Eröffnungsprotokoll) | Nachweis der Erbfolge beim Grundbuchamt und bei Banken. | Ersetzt in der Regel den teuren Erbschein. Muss dem Nachlassgericht vorgelegt werden. |
| Erbschein | Offizieller Nachweis, falls kein notarielles Testament oder Erbvertrag existiert. | Muss beim Nachlassgericht beantragt werden. Die Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses. |
| Grundbuchauszug | Zeigt, wer Eigentümer ist und ob Schulden (Grundschulden) eingetragen sind. | Nach Annahme der Erbschaft musst du zügig die Umschreibung auf deinen Namen beantragen. |
Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?
Die Entscheidung, ob du das geerbte Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen solltest, hängt von deinen finanziellen Zielen, dem Zustand der Immobilie und dem emotionalen Bezug ab. Hier gilt es, den wirtschaftlichen Nutzen nüchtern gegen nostalgische Gefühle abzuwägen.
Immobilie behalten und selbst bewohnen (Freibetrag & Steuern)
Entscheidest du dich dafür, das geerbte Haus selbst zu bewohnen, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen die Erbschaftsteuer komplett umgehen. Das Finanzamt gewährt eine Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim.
Dafür müssen Ehegatt:innen und eingetragene Lebenspartner:innen sowie Kinder die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst nutzen. Zieht der Erbe vor Ablauf dieser 10 Jahre aus, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Zudem darf die Wohnfläche bei Kindern maximal 200 Quadratmeter betragen. Für jeden Quadratmeter darüber hinaus fallen Steuern an.
Immobilie vermieten: Lohnt sich die Sanierung?
Die Immobilie zu vermieten generiert ein verlässliches passives Einkommen, bringt jedoch Pflichten als Vermieter:in mit sich. Bevor du eine vermietete Immobilie übernimmst oder selbst neu vermietest, musst du den Sanierungsbedarf exakt kalkulieren, sprich herausfinden, ob sich die Sanierung überhaupt lohnt.
Eine alte Wohnung geerbt zu haben, bedeutet oft, dass du die Immobilie sanieren musst, um aktuelle Standards zu erfüllen. Laufende Instandhaltungskosten mindern die Rendite. Hier lohnt sich oft ein frühzeitiges Gespräch mit deinem/deiner Berater:in der Haspa, um mögliche Förderkredite oder Finanzierungen für energetische Sanierungen durchzurechnen.
Geerbtes Haus verkaufen: Vor- und Nachteile
Das geerbte Haus zu verkaufen ist oft der pragmatischste Weg – besonders, wenn du das Kapital anderweitig nutzen möchtest oder die Kosten für den Erhalt zu hoch sind. Du befreist dich von der Verantwortung für laufende Nebenkosten und gesetzliche Modernisierungspflichten.
Wenn du die Immobilie verkaufen möchtest, solltest du vorab unbedingt den Verkehrswert der Immobilie durch professionelle Gutachter:innen ermitteln lassen.
Eine Alternative zu einem kostenpflichtigen Gutachten kann auch die Schätzung durch einen Immobilienmakler sein. Liegt der Wert fest, schützt dich das davor, das Haus unter Wert zu verkaufen.
Entscheidungs-Raster: Emotionaler Wert vs. ökonomische Realität
| Option | Emotionale Faktoren | Ökonomische Faktoren |
| Selbst bewohnen | Hoher Erinnerungswert, Bewahrung des Elternhauses. | Ersparnis der Erbschaftsteuer (10-Jahres-Regel), aber hohes Kapital im Objekt gebunden. |
| Vermieten | Die Immobilie bleibt im Familienbesitz. | Laufende Einnahmen, aber auch Kosten für Instandhaltung und drohende Sanierungsfalle. |
| Verkaufen | Endgültiger Abschied, oft emotional belastend. | Sofortige Liquidität, keine laufenden Pflichten, ideal für die faire Aufteilung unter Miterbe:innen. |
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Deine Nachrüstpflichten bei einem Eigentümerwechsel
Wer eine alte Immobilie erbt, gilt rechtlich als neue:r Eigentümer:in. Damit greifen die gesetzlichen Nachrüstpflichten des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das das alte Gebäudeenergiegesetz (GEG) offiziell abgelöst hat. Bestimmte energetische Mindestanforderungen musst du als Erb:in weiterhin innerhalb von exakt 2 Jahren nach dem Eigentumsübergang zwingend erfüllen.
Viele alte Bestandsimmobilien weisen einen deutlichen Sanierungsstau auf. Wenn du das geerbte Haus behalten und selbst bewohnen oder vermieten möchtest, fordert das Gesetz gezielte energetische Nachbesserungen. Wer diese gesetzlichen Pflichten ignoriert, dem drohen empfindliche Bußgelder. Der pauschale Zwang zum Heizungstausch nach 30 Jahren wurde ersatzlos gestrichen.
Diese energetischen Pflichten kommen auf neue Eigentümer:innen zu
Der Gesetzgeber fokussiert sich beim Eigentümerwechsel auf Dämmmaßnahmen, die verhältnismäßig wirtschaftlich umzusetzen sind und schnell Energie einsparen. Diese Punkte musst du prüfen:
- Rohre isolieren: Ungedämmte, warmwasserführende Leitungen und Armaturen, die sich in unbeheizten Räumen (wie beispielsweise dem Keller) befinden, müssen nachträglich isoliert werden. Diese Pflicht greift bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach einem Eigentümerwechsel, sofern die Erblasser:innen die Immobilie seit 2002 selbst bewohnt hatten.
- Dach oder Geschossdecke dämmen: Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss eine ausreichende Wärmedämmung nach aktuellem Stand der Technik erhalten. Alternativ kann auch das Dach selbst entsprechend gedämmt werden, um den Wärmeverlust über das Obergeschoss zu stoppen.
- Heizungstausch (freiwillig statt Zwang): Die Pflicht zum Austausch von Heizkesseln nach 30 Jahren (§ 72 des alten GEG) entfällt komplett. Eigentümer:innen haben künftig wieder die freie Heizungswahl und dürfen im Bestand weiterhin auch neue Gas- oder Ölheizungen einbauen. Wichtig zu wissen: Wer sich für eine neue fossile Anlage entscheidet, muss ab dem 1.1.29 die sogenannte „Bio-Treppe“ beachten. Das bedeutet, dass die Heizung zu einem stufenweise ansteigenden Anteil (startend bei 10 % im Jahr 2029 bis zu 60 % ab 2040) mit klimafreundlichen, biogenen Brennstoffen (wie Biomethan oder Bioöl) betrieben werden muss.
Fristen, Kosten und Fördermöglichkeiten
Für die Umsetzung der gesetzlichen Nachrüstpflichten (wie der Rohr- und Deckendämmung) gewährt dir der Gesetzgeber eine Frist von 2 Jahren ab dem Eintrag als neue:r Eigentümer:in ins Grundbuch.
Die Kosten für diese Dämmmaßnahmen sind überschaubar, senken aber die laufenden Betriebskosten nachhaltig und steigern den Wohnkomfort. Planst du darüber hinaus den freiwilligen Tausch einer alten Heizung, solltest du die künftigen Brennstoffkosten für den geforderten Bio-Anteil ab 2029 von Anfang an einkalkulieren.
Bevor du aufgrund eines vermeintlich drohenden Sanierungsbedarfs vorschnell das Erbe ausschlägst oder das Haus unter Wert verkaufst, lohnt sich ein Kassensturz. Hier unterstützt dich die Haspa lösungsorientiert: Deine Berater:innen helfen dir dabei, die anfallenden Modernisierungskosten realistisch einzuschätzen. Gemeinsam wird geprüft, welche staatlichen Zuschüsse oder zinsgünstigen Förderkredite dir zustehen, um das Projekt entspannt zu stemmen.
Schau dir in diesem Zusammenhang einmal den Haspa Sanierungslotsen an, der dir direkt alles aus einer Hand bietet.
Erbengemeinschaft: So vermeidet ihr die Teilungsversteigerung
Erben mehrere Personen eine Immobilie, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft und können nur gemeinsam über das Objekt verfügen. Alle Entscheidungen – ob Umbau, Vermietung oder Verkauf – müssen einstimmig getroffen werden.
Können sich die Erb:innen nicht einigen, kommt es oft zum Streit. Der letzte, schmerzhafte Ausweg ist die Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert, oft weit unter dem eigentlichen Marktwert. Um das zu vermeiden, solltet ihr folgende Schritte gehen:
So einigt sich die Erbengemeinschaft
- Einigungsprotokoll erstellen: Setzt euch zusammen und haltet alle Wünsche und Bedenken schriftlich fest.
- Verkehrswert ermitteln: Lasst den Wert der Immobilie neutral schätzen, um eine faire Basis zu haben.
- Miterb:innen auszahlen: Möchte eine Person die Immobilie allein übernehmen, muss sie die anderen Miterb:innen auszahlen.
- Gemeinschaftlicher Verkauf: Könnt ihr euch die Auszahlung nicht leisten, ist der gemeinsame Verkauf auf dem freien Markt die lukrativste Lösung für alle.
Erbschaftsteuer: Welcher Freibetrag gilt für dich?
Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich streng nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser oder zur Erblasserin und dem Verkehrswert der Immobilie. Der Staat gewährt Steuerfreibeträge beim Erbe, sodass viele Erb:innen letztendlich keine Steuern zahlen müssen.
Fällt der Wert des Nachlasses (abzüglich der Schulden) unter den jeweiligen Freibetrag, bleibt das Erbe steuerfrei. Erst für den Betrag, der diese Grenze überschreitet, verlangt das Finanzamt Erbschaftsteuer.
Die wichtigsten Steuerfreibeträge im Überblick:
- 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner:innen
- 400.000 € für Kinder (pro Kind und pro Elternteil)
- 200.000 € für Enkelkinder
- 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Erben
FAQ: Häufige Fragen zum Thema „Haus geerbt: Was tun?“
Welche Fristen muss ich unmittelbar bei einer Erbschaft beachten?
Du musst unmittelbar die 6-Wochen-Frist zur Erbausschlagung beim Nachlassgericht sowie die 2-Jahres-Frist für die gebührenfreie Grundbuchänderung beachten. Lässt du die 6 Wochen verstreichen, nimmst du das Erbe inklusive möglicher Schulden automatisch an. Willst du die Immobilie als Zuhause selbst nutzen, musst du dort in der Regel innerhalb von 6 Monaten einziehen. Bei sanierungspflichtigen Immobilien hast du eine Frist von 2 Jahren für die Umsetzung der Maßnahmen.
Wann ist es steuerlich sinnvoll, das geerbte Haus selbst zu bewohnen?
Es ist steuerlich sinnvoll, wenn du als Ehepartner:in oder Kind die Immobilie für mindestens 10 Jahre ununterbrochen selbst bewohnst. Durch diese Regelung für das „Familienheim“ entfällt die Erbschaftsteuer komplett, sofern bei Kindern die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt.
Was sind die häufigsten Kostenfallen für Immobilienerben?
Die häufigsten Kostenfallen sind unerwartete Nachrüstpflichten nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sowie hohe laufende Betriebskosten für ein leerstehendes Haus. Wer beispielsweise eine geerbte fossile Heizung freiwillig austauscht, muss ab 2029 die stufenweise ansteigenden Kosten für den gesetzlich geforderten Öko-Brennstoffanteil (die sogenannte „Bio-Treppe“) einkalkulieren. Weitere finanzielle Risiken lauern in teuren Gutachterkosten für die Wertermittlung oder in unerkannter Schuldenlast, die mit dem Haus vererbt wird.
Wie gehe ich vor, wenn ich Teil einer Erbengemeinschaft bin?
Erstellt als Erstes ein gemeinsames Einigungsprotokoll und lasst den Wert der Immobilie neutral bewerten, um Konflikte zu vermeiden. Einigt euch frühzeitig darauf, ob einer der Miterb:innen die anderen auszahlt oder ob ihr gemeinsam verkauft, um eine verlustreiche Teilungsversteigerung zu umgehen.
Welche Unterlagen benötige ich für den Nachweis meines Eigentums?
Für den Nachweis benötigst du entweder ein notarielles Testament nebst Eröffnungsprotokoll oder einen Erbschein. Diese Dokumente legst du beim Grundbuchamt vor, um dich kostenfrei als Eigentümer:in eintragen zu lassen.
Wie lange darf ein geerbtes Haus leer stehen?
Rechtlich darf ein geerbtes Haus zwar unbegrenzt leer stehen (solange die Verkehrssicherungspflicht erfüllt ist), in Städten mit Wohnraummangel drohen jedoch nach 3 bis 6 Monaten Bußgelder wegen Zweckentfremdung. Wer zudem die Erbschaftsteuerbefreiung für ein „Familienheim“ nutzen möchte, muss die Immobilie meist innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall selbst beziehen, da die Steuerbefreiung sonst rückwirkend entfällt. Bei Sanierungen, nachweislicher Käufersuche oder Unbewohnbarkeit greifen jedoch Ausnahmeregelungen.
